부동산 시장에 대한 정부의 강력한 규제로 인해 주택 매매 시장에서도 변화가 감지되고 있다. 다음달부터 양도세 중과가 시행됨에 따라 다주택자의 급매물이 나오고, 재건축 규제의 영향이 서울 전역으로 확산되면서 5년 미만 새 아파트가 주목받고 있다.

◆'양도세 폭탄' 눈앞···다주택자 급매물 나오고
 
오는 4월 1일 양도소득세 중과 시행을 앞두고 그동안 눈치를 보던 다주택자들이 잇따라 집을 내놓고 있는 모습이다. 세금 폭탄을 피하고 '똘똘한 한채'에 집중하기 위한 움직임으로 풀이된다.

4일 서울부동산정보광장에 따르면, 올해 들어 1~2월 서울 지역 아파트 매매거래는 총 2만678건으로 전년 같은 기간 9141건 대비 2배 이상 늘었다. 1월과 2월 거래량 모두 각각 월별 기준으로 역대 최고 수준이다. 1~2월이 계절적 비수기임에도 불구하고 이례적으로 많은 거래량을 기록한 것이다.

내달 1일 이후 전국 40개 조정대상지역에서 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트의 가산세율이 각각 붙는다. 양도세 기본세율이 6∼42%임을 감안하면 3주택 이상자에게는 최고 60%의 높은 세율이 적용된다. 서울의 경우 25개구 전체가 대상이다.

양도세 중과가 시행되면 다주택자는 이전보다 최대 2배 많은 세금을 물어야 할 것으로 예상된다.

예를 들어 서울 지역에서 아파트 2채를 가지고 있는 사람이 5년간 보유한 1채를 매매해 3억원의 차익을 거뒀다면 기존에는 기본공제와 장기보유특별공제를 통해 4750만원을 공제받은 뒤 양도세율 38%와 지방소득세 10%가 적용돼 8400만원 정도의 양도세를 내야 했다.

하지만 4월 이후 집을 처분하게 되면 장기보유특별공제를 받지 못하는데다 양도세 중과로 소득세율이 48%까지 높아진다. 따라서 세금이 1억4000만원 수준으로 크게 뛴다. 3주택자의 경우에는 1억7000만원 수준으로 무려 2배가량 치솟게 된다.

특히 하반기부터 보유세 인상 논의가 본격화될 것으로 보여 다주택자들에 대한 압박이 더욱 거세질 것으로 예상된다.

◆재건축 규제 강화에 5년 미만 신규 아파트 거래 품귀

강남 재건축 단지를 타깃으로 시작된 재건축 규제가 영등포구 목동과 노원구 상계동 등 강북 일대로 확산되면서 수요자들이 규제를 피해가는 입주 5년 차 미만 아파트로 눈길을 돌리고 있다. 특히 이미 성동구와 광진구 일대에서 학군 등 인프라를 갖춰가는 단지 위주로 전용면적 84㎡의 매맷값이 10억원을 넘겼다.

부동산114에 따르면 지난 2일 기준 광진구와 성동구의 주간 아파트 매맷값 변동률은 각각 0.85%와 0.73%로 서울 25개 자치구 가운데 나란히 1·2위를 차지했다. 성동구는 전 주에도 0.98%의 매맷값 변동률을 보였으며, 광진구는 전주(0.56%)에 비해 0.29%포인트 상승했다.

성동구에선 금호동과 옥수동을 중심으로 재개발을 마친 지역들의 주거 환경이 쾌적해지면서 입주를 앞둔 아파트와 기존 5년 차 미만 아파트의 매맷값이 동반 상승하고 있다.

이달 입주를 진행하는 금호동 ‘e편한세상 금호파크힐스’는 분양가 대비 4억원의 웃돈이 붙었다. 총 1330가구 규모의 이 아파트의 경우 2015년 분양 당시 전용면적 84㎡에 6억1000만~7억1000만원의 분양가가 책정됐다.

인근 J공인중개업소 대표는 "현재 전용 84㎡의 매맷값은 12억원 전후에 형성돼 있고, 전용 59㎡도 로열층의 매맷값은 9억5000만~10억원, 저층은 9억원가량"이라며 "조합원 물량이 대부분인데다가 양도소득세 때문에 2년 이상 보유하고 있어야 해 매매 물건은 거의 없다"고 말했다.

입주를 앞둔 아파트를 따라 입주 후 실거래가가 10억원을 넘긴 아파트도 속속 등장했다. 인근에 위치한 ‘신금호 파크자이(2016년 입주)’ 아파트 전용면적 84㎡는 2016년 10월 7억9000만원대에 거래됐지만 지난 달에는 10억7000만원에 거래됐다.

옥수동에선 2016년 입주를 시작한 'e편한세상 옥수파크힐스' 전용면적 84㎡가 입주 당시 8억5000만원대였으나 지난 1월 10억원에 거래됐다.

광진구에선 2012년 입주를 시작한 ‘광장 힐스테이트’가 2500만~5000만원가량 오른 가격에 거래됐다. 특히 광장동에선 1980년대 후반에서 1990년대에 지어진 현대3·5·8·9단지 외에 신규 아파트가 드물어 비교적 새 아파트인 힐스테이트의 매맷값이 올라가고 있다. 2016년 10월 10억3000만원에 거래됐던 이 아파트 고층 전용면적 84㎡는 지난해 12월 12억원에 거래돼 1년 사이 2억원가량 집값이 상승했다.