부동산 전문가들은 저금리로 풀린 풍분한 유동자금, 수요와 공급의 불일치, 각종 규제에 따른 매물 감소, 다주택자 규제로 인한 강남 고가 아파트 수요 증가 등을 최근 집값 상승의 원인으로 꼽았다. 부동산114에 따르면 지난 11일 기준 주간 서울 재건축 아파트값은 1.17%의 상승률을 나타내며 2006년 11월(1.99%) 이후 최고치를 기록했다. 현 정부 출범 이후 8개월여 동안 다섯 차례 부동산 대책이 나왔지만 결국 목표했던 강남 집값은 잡지 못한 셈이다. 

업계에선 수요 억제 대책만으로는 과거 참여정부 시절처럼 집값 상승을 진화하지 못할 가능성이 높다는 지적이 나오고 있다. 현재 부동산 가격 상승은 강남을 중심으로 서울과 수도권 일부 지역에 한정돼 전국적으로 집값이 상승했던 당시와는 다르다는 분석도 나온다.  

아주경제는 이같은 상황에서 부동산 각계 전문가를 지면으로 초대해 현재 부동산 시장 진단과 앞으로 전망에 대해 들어봤다. 김덕례 주택산업연구원 연구실장, 심교언 건국대학교 부동산학과 교수, 이남수 신한금융투자 부동산팀장, 함영진 부동산114 리서치센터장 등이 지상좌담에 참여했다. 

- 정부 규제에도 불구하고 서울 강남을 중심으로 부동산시장이 과열되는 이유는. 

△김덕례 실장= “좋은 주거지에 대한 꾸준한 수요와 함께 저금리로 풍부해진 시중의 유동자금, 재건축 추진으로 높아진 주택가격, 다주택자 보유 규제 강화에 따른 주택처분 과정에서의 강남권 집중 등이 복합적으로 작용한 결과로 판단한다.”

△함영진 센터장= “조합원 지위 양도 금지나 분양권 전매규제로 강남권에 거래가 가능한 매물이 감소한데다 호가상승에 대한 기대로 매물을 걷어들이는 매도자들도 있다. 특히 거래가 가능하고 추가상승에 대한 기대치가 있는 압구정 등 재건축 초기 사업장으로 유동자금이 몰리는 것이다.”

- 현재 부동산 시장 흐름이 참여정부 때와 비슷하다는 지적도 나오는데.

△함영진 센터장= “수요를 억제하는 대책을 내놓고 있다는 점에선 비슷하지만 주택시장의 흐름은 전혀 다르다. 참여정부 시절인 2006년에는 전국적인 가격 상승과 높은 주택가격 변동률이 나타났지만, 현재는 서울과 강남권 등 일부지역을 제외하면 집값이 대부분 안정돼 있고 임차시장의 가격변동률도 크지 않은 제한적 움직임을 보이고 있다.”

△심교언 교수= “동감한다. 참여정부 당시는 강남 상승이 버블 세븐으로, 이후 서울과 수도권 상승, 전국적 상승으로 번져간데 비해 지금은 상승과 하락이 공존하고 있기 때문에 흐름이 같다곤 말할 수 없다.”

△김덕례 실장= “정부가 규제강화 대책을 발표한 이후에도 강남권에서 집값이 단기적으로 급격히 오르는 현상 만을 놓고 볼 때는 비슷하게 볼 수 있는 여지는 있다.”  

△이남수 팀장= “참여정부 초기에도 매수자들을 투기수요로 보고 수요억제 정책을 상당기간 지속하다가 집권 후기 실수요자가 많음을 인정하고 신도시 지정 등 공급대책을 발표했다. 정부가 바라보는 수요 인식은 비슷한 형국을 보이고 있다.” 

- 앞으로 부동산 시장 흐름은.

△이남수 팀장= “현재 강남권을 중심으로 한 서울 아파트값 강세 국면은 단기간 해결될 문제가 아니다. 강남권에서 촉발된 가격 상승이 서울 주요지역으로 옮겨가고 있기 때문이다. 정부 추가대책에 따라 달라질 순 있다.”

△김덕례 실장= “앞으로 서울과 비서울의 양극화가 확대되고, 재고주택과 신규주택 간 온도차도 커질 것으로 예상한다. 전국적으로 볼 때는 주택가격 상승세가 작년보단 둔화될 것으로 보이지만, 서울 강남권의 경우 다양한 규제 정책을 내놓아도 상승압력은 당분간 지속될 것으로 예상한다.” 

- 정부가 서울지역 내 신규 공공택지를 지정해 공급 확대하겠다고 발표했는데.

△심교언 교수= “성남과 과천, 하남 지역의 대규모 공급이 이뤄질 경우 안정화 효과는 있겠지만, 그 효과는 적어도 5년은 지나야 나타날 것으로 예상되기 때문에, 현재 주택시장을 진정시키기엔 무리가 있다.”

△함영진 센터장= “중장기적인 효과를 볼 수 있는 것이다. 오히려 도심속 공급량을 늘리기 위해 용적률을 완화하거나 그린벨트를 해제하면 단기적으로 토지가격 상승이라는 부작용이 나타나리라는 것도 예상해야 한다.”

- 정부의 추가대책은 언제 나올 것으로 보는지.

△심교언 교수= “올해 상반기에는 재건축 초과이익환수제와 다주택자 양도세 중과 시행이 있어서 그 효과를 일단 살펴보고 추가대책을 검토할 것으로 예상한다.”

△김덕례 실장= “6월 지방선거 이후 시장에서 거론하는 보유세 인상 등의 추가 대책이 나올 가능성이 있다. 다만 다주택자에 대한 종합부동산세 강화 등은 바로 도입될 가능성도 있어 보인다.”

- 시장 안정화를 위한 실효성 있는 대책이 있다면.

△이남수 팀장= “수요억제 대책은 충분히 발표된 상황이기 때문에 이제는 재건축·재개발 활성화를 통해 공급을 늘리고, 용적률 완화 등으로 소형 및 임대주택 공급을 확대하는 것이 주택시장 안정화를 꾀할 수 있는 정책이라고 본다.”

△심교언 교수= “결국 중장기적으로 공급을 안정적으로 유지하는 것만이 가격 급등을 막을 수 있다.”

△김덕례 실장= “주택시장 충격을 최소화할 수 있는 금리인상 폭과 속도 조절도 중요하다. 특히 은행권에서 시장리스크를 반영해 자체 결정하는 가산금리가 급격히 인상되면서 금융소비자의 부담이 가중되고 있을 뿐만 아니라 주택금융소비자의 심리적 불안이 확산되면서 주택시장 불안요인으로 작동할 우려가 있다. 따라서 지나친 금융권의 가산금리 인상에 대한 정책적 관리가 필요하다.”