고연석 한국투자증권 프로젝트 금융2본부장

올해 자본시장을 관통하는 키워드 가운데 하나는 대체투자다. 대체투자는 주식이나 채권 같은 전통적인 자산군이 아닌 부동산, 원자재, 항공기, 선박 등 다양한 자산에 투자하는 방식을 말한다. 통상 채권보다 수익률이 높고 주식에 비해 위험성이 낮은 것이 장점이다.

대체투자 관련 펀드의 설정액은 올해 10월 말 기준 116조원 수준으로 채권형펀드 규모를 크게 상회하고 있다. 특히 과거 사모 형태로 판매돼 일부 기관 투자가들의 전유물로 여겨졌던 해외 실물 부동산이 공모형 상품으로 속속 출시되면서 개인 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

대체투자 시장은 투자 대상에 따라 크게 ‘실물 부동산’과 ‘특별 자산’으로 나눌 수 있다. 가장 큰 비중을 차지하는 투자대상은 실물 부동산으로 임대료 수익에 의한 안정적인 현금 흐름과 부동산 경기 상승시 매각차익도 기대할 수 있다. 국내의 한정된 부동산 시장 규모 때문에 국내보다는 해외 상업용 부동산 투자가 활발하다. 부동산의 형태도 과거에는 주로 사무용 빌딩에 국한됐다면 최근에는 물류센터, 호텔 등으로 다양해지고 있는 추세다.

부동산 자산에 투자할 때는 투자대상의 입지와 공실률, 임차인의 신용도와 임대차 계약의 세부 내용, 임대료 대비 부동산 자산의 가격, 추후 매각을 위한 거래 유동성 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 또한 부동산펀드의 경우 원금이 보장되지 않는 투자상품으로 손실 위험이 있다. 대부분 환매를 제한하는 폐쇄형이라 현금화가 쉽지 않은 점도 염두에 둬야 한다.

대체투자의 또 다른 축은 특별 자산이다. 자본시장법에서는 증권과 부동산을 제외한 투자 자산을 특별 자산으로 규정하고 있다. 항공기, 선박, 인프라, 신재생에너지 등이 대표적이다. 이 중 가장 큰 비중을 차지하는 인프라는 생산이나 생활의 기반이 되는 교통 및 통신시설 등 사회간접자본을 의미한다. 사업 특성상 투자기간이 길고 안정적인 배당 수익을 기대할 수 있어 기관투자가들의 참여가 많다.

신재생에너지는 미국과 영국 등 선진국의 관련 정책 시행에 힘입어 매력적인 투자 대상으로 떠오르고 있다. 우리나라 역시 정부 차원에서 신재생에너지 투자 활성화를 위해 노력하고 있다. 지난 5월 금융당국은 보험사의 재무건전성 지표인 지급여력(RBC) 비율을 산출할 때 신재생에너지 사업의 수익과 안정성이 보장되는 경우 낮은 위험계수(일반금융의 50% 수준)를 적용하기로 결정했다. 작년부터 본격적으로 시작된 항공기 투자는 사모펀드를 조성하고, 이 펀드는 항공기 인수를 위한 특수목적법인(SPC)에 투자하거나 대출을 해준다. 아직 초입 단계지만 성장성이 큰 시장으로 기관투자가들의 관심을 모으고 있다.

물론 대체투자 시장에 대한 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 국내외 대체투자자들 간의 경쟁이 심화되면서 자산가격이 상승하고 있다. 주식시장 호황과 금리 상승으로 실물 자산에 대한 투자심리도 다소 위축되는 양상이다. 치밀한 리스크 분석으로 양질의 투자처를 발굴하고 이를 투자자의 입맛에 맞게 상품화할 수 있는 금융투자사의 역량이 더욱 중요해졌다. 주식이나 채권에서 벗어나 투자자의 투자 포트폴리오를 다변화하고, 리스크를 분산할 수 있도록 금융투자사가 노력해야 한다.

애초 기관투자가의 전유물이던 대체투자가 이제는 일반인에게도 익숙해졌다. 공모형 대체투자 펀드의 활발한 출시로 개인 투자자도 쉽게 접근할 수 있다. 이를 마중물 삼아 연기금이나 증권사들도 투자를 늘리고 있다. 풍부한 유동성을 바탕으로 해외 우량자산을 발굴하고 있는 것이다. 앞으로 더 많은 양질의 상품 공급이 기대되는 이유다.