임기중 공공임대주택 65만가구 공급…전월세상한제·계약갱신청구권 도입
시장 규제에 무게…부동산업계 "시장 요동칠 변화는 없을 듯"

(서울=연합뉴스) 박인영 기자 = 제19대 대통령 선거에서 더불어민주당 문재인 후보가 당선되면서 새 정부의 부동산 정책은 공공임대주택 공급 확대 등 서민을 위한 주거복지를 중심으로 짜일 전망이다.

문 대통령 당선인은 공공임대주택 13만 가구와 공공지원 임대주택 4만 가구 등 매년 공적임대주택 17만 가구를 공급하겠다는 주택정책 공약을 내놓았다.

임기 중 서민을 위한 공공임대주택 65만가구를 공급한다는 것인데, 앞서 55만가구를 공급한 전 정부보다 공공임대주택 공급을 늘리겠다는 구상이다.

부동산 업계는 이런 공약이 정책으로 실현되면 주거안정이 취약한 저소득층의 주거안정에 크게 기여할 것으로 기대하는 분위기다.

우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "우리 공공임대주택 보급률은 매우 낮은 수준인데 중산층 주거안정을 위한 뉴스테이(기업형 임대주택) 정책도 의미가 있지만 소득 하위계층을 위한 공공임대주택 공급이 더 시급한 상황"이라며 기대감을 내비쳤다.

다만 부동산 전문가들은 공공임대주택 공급을 확대하려면 택지·재원 확보 등 선결 과제가 많아 구체적인 실현 방안 마련이 시급하다는 지적이다.

국민은행 박합수 도곡스타PB센터 부동산 수석전문위원은 "임대주택 공급 확대 시 관건은 부지 확보인데 수도권 일대 대규모 신도시 조성이 마무리 단계로 접어든 상황에서 어떻게 부지를 확보할 것인지에 대한 현실적인 고민이 필요하다"고 말했다.

문 당선인은 박근혜 정부 후반부에 도입된 '맞춤형 규제' 정책을 그대로 유지하겠다는 입장을 견지해온 만큼 당장 시장이 요동칠만한 급격한 변화는 없을 것이라는 전망이 지배적이다.

하지만 전문가들은 그의 주택정책 공약에서 시장 규제 강화를 선호하는 경향이 뚜렷하게 읽히는 만큼 부동산 시장 활성화를 기대하기는 어려울 것으로 보고 있다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "주거복지, 임대주택 공급 등에 방점이 찍히면서 전 정부처럼 규제 완화를 통한 집값 상승은 기대하기 어렵다"며 "현재 분위기보다 악화하지 않는 선에서 시장이 유지될 것으로 예상된다"고 말했다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "정부 기조가 규제 강화에 맞춰져 주택시장도 실수요 위주로, 적정가격을 중심으로 흘러갈 것"이라며 "이미 어느 정도 실수요 위주로 재편되는 분위기라 규제가 강화되더라도 시장이 경착륙하지는 않을 것"이라고 내다봤다.

이전 정부에서 시장 부작용 등을 우려해 반대했던 주택 전·월세상한제와 계약갱신청구권에 대해서도 문 당선인은 '단계적'이라는 전제를 깔기는 했지만 도입하겠다는 기존 입장을 고수하고 있다.

세입자의 주거안정은 보장되겠지만, 전·월세 가격을 임의로 인상할 수 없게 되면 집주인이 주택을 처분해버리거나 임대사업에 뛰어드는 사업자가 줄어드는 역효과를 가져올 수 있다는 게 전문가들의 전망이다.

신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "단기적으로 임대차 시장은 안정되겠지만, 임대수익이 낮아지면 임대사업에서 손을 떼고 주택을 팔아버리는 경우도 늘어 장기적으로는 전·월세 공급이 감소할 수 있다"고 내다봤다.

총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 등 전 정부가 주택 거래를 살리고자 오는 7월 말까지 기준을 완화했던 대출 규제도 새 정부에서는 완화 없이 시행될 전망이다.

전문가들은 내년부터 2년간 신규 아파트 입주물량이 대거 쏟아지는 상황에서 대출 규제가 급격하게 강화되면 자칫 입주에 차질이 빚어질 수 있는 만큼 주택금융 정책은 시장 흐름을 보면서 강도와 속도를 조절해야 한다고 지적했다.

주택정책 공약에 언급되지는 않았지만, 내년부터 시행되는 재건축 초과이익환수제도 이변이 없는 한, 새 정부에서는 예정대로 시행될 것이라는 게 전문가들의 전망이다.

재건축으로 조합원 1인당 얻는 개발이익이 3천만 원을 넘으면 그 이상에 대해서는 정부가 개발이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 이 제도는 올해 연말까지 관리처분인가를 신청하지 않는 재건축 단지에 내년부터 적용된다.

초과이익환수제 적용을 피한 재건축 단지들이 이미 가파른 집값 상승세를 보이는 상황에서 내년에 시행이 확실시되면 적용을 피한 단지와 그렇지 않은 단지 간 양극화 현상은 더욱 심화할 것이라는 게 업계의 시각이다.

함영진 센터장은 "연내 관리처분인가 신청을 마치려는 재건축 단지들의 속도전이 계속될 것"이라며 "초과이익환수제 적용을 피한 단지 위주로 가격 상승 흐름을 이어가고 적용 대상 단지에서는 가격 조정이 이뤄질 것"이라고 내다봤다.

재건축 초과이익환수제가 적용되면 사업 초기 단지들이 재건축 사업을 포기하는 사례가 늘어 수도권 일대 향후 신규 아파트 공급에도 차질이 빚어질 수 있다는 지적도 있다.

박합수 위원은 "5년 뒤에는 2기 신도시 공급이 마무리되고 재건축 사업 중단으로 신규 공급 물량도 부족해지면서 수도권을 중심으로 수급불균형 문제가 불거질 가능성이 있다"며 "그러면 도심을 중심으로 기존 주택가격이 더 상승할 수 있다"고 내다봤다.

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