박상언 유앤알컨설팅 대표 = 금리상승기, 주택시장 전망이 여전히 불투명한 가운데 수익형 부동산인 상가에 투자문의가 꾸준하다. 매월 연금처럼 안전하게 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 점차 투자 패턴이 가속화되고 있는 것이다. 그렇다고 해서 인기에 편승해 무작정 투자해서는 안 된다. 상가 투자에 앞서 기본적으로 주변 임대료 수준을 체크하고 상권이 꾸준히 성장하고 있는지를 살펴봐야 한다. 상가시장 회복 시기는 내수경기 회복 시기와 정확하게 일치하기 때문에 전체적인 부동산 경기의 흐름을 잘 파악하면서 투자하는 게 안전하다.

◆임차인 입장에서 생각하고 상가에 접근하라

상가 투자에 앞서 가장 중요한 것은 역시 상권 분석이다. 상권은 천차만별이라서 종류도 다양하기 때문이다. 따라서 상가 투자에 있어 가장 중요한 핵심은 상권 분석을 통해 상가별 투자 전략을 세워야 한다는 것이다. 신설 지하철역으로 인해 상권이 급격히 변화된 경우를 예로 들어본다. 1990년대 중반까지도 중랑구나 구리, 남양주에 가려고 하면 지하철 회기역에서 내려 버스를 타고 들어가야 했다. 1호선 회기역은 지하철과 버스의 환승역으로 아침저녁으로 넘쳐나는 유동인구로 인해 아무 업종이나 시작하면 대박이었다. 하지만 이후 지하철이 중랑구와 구리까지 연결되면서 지하철 회기역 일대는 머무르지 않고 단지 지나가는 상권으로 변해 쇠락했다. 물론 상권의 변화를 미리 알고 다른 지역으로 재빨리 이전해 더 크게 성공한 상인도 있었다. 하지만 대부분의 상인들은 장사가 안 돼 사업을 접었고 그중에는 부도를 맞고 이혼한 상인, 사업 실패로 인한 우울증으로 자살한 상인까지 생겨났다.

◆카페나 약국, 편의점, 화장품 등 임차인 선호 입지를 공략하라

건물주들이 가장 선호하는 임차인은 커피숍과 대형 제과, 화장품 등 프랜차이즈 업종들인데 그중에서 카페가 단연 인기다. 아무래도 다른 업종들보다 외관상 좋아 보여 임대료를 더 받을 수 있어 건물값어치도 올라가고 건물자체도 깨끗하게 유지되기 때문이다. 최근에는 집을 개조해 커피숍을 차리는 사람도 있다. 운이 좋으면 가시성이 좋은 대로변 상가에 투자시, 대기업이나 프랜차이즈 업종이 들어오면 임대료를 두 배 이상 받을 수도 있다. 계약서에 권리금이라는 항목이 없어 권리금 대신 임대료를 2배 이상 지불, 홍보용으로 운영해도 전략 매장으로 충분한 역할을 하기 때문이다.

업종별로는 약국, 편의점, 제과점 등이 좋다. 김영란법 타격으로 꽃가게나 한식점, 노래방,마사지등 2.3차 업종등은 임대료가 낮춰질것으로 전망된다.

◆임차인이 들어올 상권이나 낼만한 수준의 임차료를 생각하고 투자하라

국내외 경기 불안 요소, 금리 불안, 인터넷 등 오픈마켓 시장과의 경쟁, 대형마트나 경쟁업소의 출연등 상가시장의 위협적인 요소들도 사전에 살펴봐야 한다. 실제 자영업자들은 장사가 안 된다. 한국의 자영업자 비율은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 4번째로 높다. 하루에 한국인들이 6끼를 먹어야 자영자들이 먹고 사는 시대다. 자영업자가 너무 많아 제대로 수익을 올리기 힘든 구조인 것이다

통계청에 따르면 커피숍·치킨집·호프집 등의 업종은 1년 생존율이 50%를 약간 웃돈다. 절반은 1년도 못 버티고 문을 닫았다는 의미다. 한 집 걸러 치킨집, 커피집이 우후죽순 생겨나면서 결국 기존 점포들끼리 '치킨게임'을 할 수밖에 없는 구조가 됐기 때문이다. 하지만 상가 권리금은 오히려 오르는 것을 볼 때 금리가 현수준보다 3배 이상 오르지 않은 한 상가시장에 대한 인기는 계속 될 수밖에 없다.

◆상권분석서비스와 상권정보시스템를 활용하라

서울시가 골목상권에 창업하려는 영세 소상공인들을 위해 빅데이터 기반 골목상권 분석 서비스를 제공한다. 시는 상권지도의 특정지역을 클릭해 신규창업 위험도나 지역상권을 분석할 수 있는 '우리마을가게 상권분석서비스'를 운영하고 있다. 상권신호등서비스는 분기별 상권 데이터를 바탕으로 신규창업 위험도를 4단계의 색깔로 표시해 창업 위험도와 폐업신고율, 3년 내 폐업신고율, 평균 폐업기간, 점포증감율을 단계별로 확인할 수 있다. 맞춤형 상권검색서비스는 관심 있는 골목상권의 점포수, 점포당 평균 매출액, 일평균 유동인구, 창업생존율, 과밀지수 등 구체적 상권 리포트를 맞춤형으로 검색할 수 있다. 원하는 업종과 지역, 배후지 가구 수 등 상권 조건을 선택해 검색할 수 있는 단계별 상권검색과 원클릭 상권검색 서비스로 구성되며 관심상권은 상권비교함에 따로 담아뒀다가 최대 4개까지 한 화면에서 비교·분석할 수도 있다.

내 점포 마케팅서비스는 희망하는 지역의 상권을 임의로 지도상에서 설정(반경 100~1000m 가능)하면 영역 내에서 성·연령·요일·시간대별 유동인구 추이와 주요 집객시설, 아파트 세대수 등을 분석해준다. 또 정기적으로 상권 변화를 체크할 수 있도록 분석리포트에 대한 메일링 서비스도 제공한다. 이 외에 지역 업종과 관련한 SNS, 블로그 연관어와 키워드를 테마별로 분석해서 소비자 최신 트랜드와 선호도를 실시간으로 확인할 수 있는 서비스도 제공한다. 포화정도로 신규진입 위험 여부를 제공하는 과밀지수, 골목상권별 활성도, 성장성, 안전성 등을 예측해 창업 위험도를 쉽게 이해할 수 있도록 지표들도 별도로 개발해 타 상권과 비교 분석할 수 있게 했다.

중소기업청에서 운영하는 '상권정보시스템'도 활용할만 하다. 서비스 이용 시 창업 예정지의 주소와 업종 면적 등 입력하면 신용카드 거래 자료 등을 토대로 성장성과 안정성 예상매출까지 알아 볼 수 있다

인터넷 상권정보시스템에서 점포 이력 서비스 이용 시 해당 점포 인허가 정보와 과거 개업 폐업 내용을 알 수 있다. 참고적으로 환산보증금에 대해서도 사전에 파악하고 있어야 한다. 환산보증금은 보증금에 월세 환산액(월세×100)을 더한 금액이다. 영세상인 보호를 위해 환산보증금이 일정액 이하이면 건물주가 마음대로 월세를 올릴 수 없다. 서울은 4억 원이 기준이다. 4억 원 이하이면 임대료 인상률을 9% 이내로 제한하고 있다. 대형 브랜드 상가를 고집할 필요가 없다. 대형건설사들은 단순 도급 형태라도 분양가가 비싸기 때문에 비싼 임대료에 들어올 임차인이 없으면 공실이 방생 상가 가격도 덩달아 떨어질 가능성이 크다. 차라리 뜬 지역이나 뜰 지역 상권에 브랜드 없고 입지가 좋은 상가를 고르는 게 좋다.