아주경제 최수연·오진주 기자 = 정부의 집단대출 여신심사 가이드라인 도입으로 부동산 시장이 위축될 것이라는 전문가들의 공통된 전망이 나온다. 11.3 부동산대책이 발표되면서 가뜩이나 위축됐던 부동산 시장에 대형 악재로 작용할 것이라는 의견이다.

실제 11.3대책 이후 서울 재건축 아파트 가격은 3주째 하락하고 있고 건설사들은 당장 내달 분양되는 물량을 대폭 줄였다. 서울 부동산 시장 거래는 사실상 올스톱됐다. 수요자들의 심리가 급속히 위축되고 있는 상황에서 금융권이 대출심사를 더욱 강화할 경우 자칫 주택경기가 크게 하락할 수도 있다는 분석이다.

금융위원회는 집단대출시 상환능력 내에서 빌리고 처음부터 나눠갚는 여신심사 가이드라인을 적용하는 '8·25 가계부채 관리방안 후속조치 및 보완계획'을 24일 발표했다.

정부는 내년 1월 1일 이후 분양공고가 이뤄지는 아파트의 집단대출 중 잔금대출에 대해서도 처음부터 나눠 갚는 분할상환 방식을 적용하기로 했다. 이자만 갚는 거치식 대출은 1년 이내만 가능하고 그 이상은 불가능해진다. 결국 분양아파트 중도금과 잔금에 대해 분할상환하도록 유도해 가계부채를 관리하겠다는 방안이다.

지난 8.25 대책에서 발표한 가계대출 축소 방침을 유지하면서 대출 심사 문턱을 더욱 높인 셈이다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "주담대 자격 요건이나 심사 자체도 까다로워지고 금리도 인상되면 대출 받기 어려워질 것"이라면서 "이는 수요심리와 거래 위축으로 연결될 것이다. 이후에 추가적인 금리 인상이 계속 될 수 있다는 게 문제다. 그렇게 되면 시장 위축이나 둔화에 제일 큰 영향을 줄 수 있는 변수다"고 설명했다.

전문가들은 특히 이번 대책이 국내 주택시장을 떠받치고 있던 아파트 분양시장에 적잖은 타격을 입힐 것으로 내다봤다. 대출 규제에 따른 자금 마련 부담으로 투자수요는 물론 내집 마련 실수요도 크게 줄면서 분양시장이 빠른 속도로 얼어붙을 가능성이 크다는 것이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "이번 대책으로 분양권을 통한 거래가 급감할 수 있다"며 "11.3대책은 서울 강남권과 수도권 일부지역에 국한돼 적용됐지만 이번 대책은 전국 단위로 분양시장을 규제하는 것과 마찬가지여서 시장 침체는 가속화할 것"이라고 전망했다.

부동산 시장이 우리나라 경제 전반을 떠받치는 상황에서 '득보다 실이 많은 정책'이라는 비판의 목소리도 나온다. 가계부채를 잡으려다 경제 전체가 붕괴될 수 있다는 우려에서다.

허명 부천대학교 부동산금융학과 교수는 "내년 경제가 어려울 것으로 전망되는 상황에서 부동산 시장까지 경착륙을 유도하는 것은 잘못된 정책"이라며 "그나마 경제를 받치는 부동산마저 꺾이면 나중에 어디까지 악영향이 올지 판단하기 어렵다"고 설명했다.

대출심사 강화에 환금성 높은 수익형 부동산에 투자자들이 더 몰릴 것이라는 예상도 나왔다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "지난 2007년 이후 정부의 규제가 심화되면서 대출부담이 낮은 중소형 주택들이 인기를 끌었는데 내년부터 대출심사가 더 강화되면 환금성 높은 소형 아파트에 대한 선호도는 더 높아질 것"이라면서 "주택시장에서 이탈한 수요층이 수익형 부동산으로 눈을 돌릴 가능성이 높다"고 말했다.