윤기림 리치빌재무컨설팅 대표

최근 주택시장 과열은 대출 규제 완화와 금리 인하에 기인한 측면이 크다. 하지만 당장 부동산시장이 살아날 가능성은 높지 않다. 따라서 무리하게 대출을 받아 매매하는 것은 그리 좋지 않다.

대출로 집을 사는 것은 향후 주택 가격이 상승해 차익을 얻을 수 있다는 기대에 기인하는데, 이미 주택 보급률이 100%를 넘은 상황에서 장기적으로 쉽지 않아 보인다.  

그렇다면 치솟는 전셋값을 어떻게 해결할지의 문제가 남는다. 생각의 전환이 필요하다. 선진국처럼 주택에 대한 개념을 ‘사는 곳(Buy)’이 아닌 ‘사는 곳(Live)’으로 바꾸고 월세를 받아들일 시점이다.

실제 30~40대의 경우 무리한 주택 구입보다 삶의 질을 중시해 월세를 선호하는 경향이 강해지고 있다. 전세를 찾아 삶의 질을 떨어뜨리는 것보다, 월세로 전환하고 주택 마련을 위한 저축과 투자에 집중하는 게 더 현명하다.

그렇다면 주택은 언제 구입하는 것이 좋을까. 답은 '준비가 됐을 때'다. 주택은 주거 안정성과 투자가치를 따져봐야 한다. 만약 투자가치를 고려하지 않는다면 집값의 30% 이상 대출을 받지 않는 선에서 지금 구입해도 무방하다.

하지만 대부분 투자가치도 고려하기 때문에 지역을 잘 선택하는 것이 중요하다. 이른바 핵심지역을 선택하는 것인데 직장과의 거리, 주거환경, 교통, 편의시설, 학군 등을 고려해 선택하는 것이다.

쉽게 말해 주택 가격이 가장 비싼 동네라고 생각하면 되는데, 투자가치가 다른 지역에 비해 높기 때문이다. 그렇다고 무리하게 대출을 받는다면 은퇴 후 집만 한 채 남게 될 수 있다.

투자를 고려한다면 핵심 지역의 소형 주택을 구입하고, 그 지역 내에서 주거 형태나 평수를 늘려가는 방법이 좋다. 또 많은 이들이 놓치는 부분이 주택의 교체 수요다.

한 집에서 평생 살지 않을뿐더러 핵심 지역도 신도심이 형성되면 이동하게 된다. 따라서 주택시장의 흐름에 따라 몇 차례 교체한다는 점을 고려해 무리한 대출로 특정 지역에 '몰빵' 할 필요는 없다.

주택 구입의 시기는 사려는 주택 가격의 70% 이상을 준비한 시점으로 잡는 것이 좋다. 그래야만 갑작스런 투자시장이나 가계의 상황 변화에도 자금 운영에 무리가 없고, 장기적인 주택 가격 하락세를 감안해도 무난하다. 

경매를 적극 활용하는 것도 좋다. 지금 집을 사지 않는다고 남들보다 뒤처지는 것이 결코 아니다. 시장에 휘둘리지 말고 차분히 내집마련을 준비하는 것이 중요하다.