아주경제 이명철 기자 =1·13 기업형 임대 육성 대책은 임대시장이 전세에서 월세로 전환되는 속도가 가속화 되는 상황에서 임대주택 수요층을 서민층에서 중산층으로까지 확대하겠다는 복안이 깔렸다. 이를 위해 건설시장에서 대기업의 자본을 끌어들여 중산층의 구미에 맞는 임대주택 공급을 늘리겠다는 것이다. 

실제 정부는 기업의 참여를 유도하기 위해 규제개혁과 토지공급·금융·세제 등 전방위적인 지원카드를 내놓았다. 하지만 정작 수요자인 중산층 세입자에 대한 유인책과 기존 임대주택 수요자인 서민층에 대한 배려는 부족하다는 지적이다.

이는 이번 대책이 전세난 해소보다는 월세시대 가속화란 패러다임 전환에 초점이 맞춰진데 따른 결과로 풀이된다. 특히 정부가 기업에 제시한 당근책이 실효를 거둘 수 있을 지에 관련한 불확실성도 걸림돌로 남았다.

◆임대 수익률 5% 내외로...규제 완화·택지·세제·금융 전방위 지원 

국토교통부가 13일 업무보고를 통해 발표한 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’을 보면 규제·택지·세제·금융 4가지의 혜택을 통해 기업형 임대사업자의 수익성을 확보할 계획이다.

민간 임대 관련 규제 중 임대의무기간과 임대료 상승률 제한만 남기고 모두 폐지된다. 사업자는 의무 임대 기간 이후 분양전환할 지 임대사업을 계속할 지 마음대로 결정할 수 있다. 임차인 자격이나 초기 임대료에 대한 규제도 없다. 임대주택을 담보로 사업자금 대출도 가능해진다.

택지는 도심 내 미매각 학교용지, 국공유지 등 공공부지와 주차장 같은 소규모 사유지, 재개발·재건축 등 정비사업 부지, 한국토지주택공사(LH) 보유 토지,개발제한구역(그린벨트) 등이 다양하게 활용된다. 기업형임대주택 공급촉진지구가 신설돼 주거용지에도 상업시설이 결합된 복합개발이 가능해지고 사업승인절차가 간단해 진다. 

다양한 세제 혜택도 마련됐다. 양도세의 경우 4년 단기 건설임대의 장기보유특별공제율을 최대 30%에서 40%로 상향됐다. 전용 85㎡ 이하 준공공임대의 경우 10년 이상 임대 시 60%에서 70%로 확대된다. 8년 장기임대(전용 60~85㎡) 취득세 감면폭은 25%에서 50%로 확대되고 전용 60㎡ 이하의 4년 단기임대는 취득세가 면제된다.

재산세는 25~50% 감면되고 전용 40㎡ 이하 장기임대는 면제된다. 소득세·법인세는 기준시가 6억원 이하 주택으로 감면대상을 확대하고 감면폭을 10~25%포인트 늘리기로 했다.

가구당 기금 대출한도를 2017년까지 한시상향하고 전용 85㎡ 초과~135㎡까지 대출도 허용토록 했다. 현행 2.7~3.3% 수준인 건설자금 대출 금리는 2.0~4.0%로 조정해 최대 2.0%의 저리로 대출이 가능하다. 

김재정 국토부 주택정책관은 “이 같은 혜택을 통해 현재 1% 중반(세후 기준)인 민간 시행자의 수익률이 5% 초반 수준으로 개선될 것”이라며 “기업형 임대주택 공급 확대로 전세의 압력도 낮아져 전월세 시장 안정에 도움될 것”이라고 예측했다.

◆월세 40~80만원선..."주거의 질 확보가 관건"

이번 대책은 임대시장 수요에 중산층을 끌어들이겠다는 게 특징이다. 결국 중대형 분양주택과 같은 주거품질이 전제가 되느냐가 관건이란 지적이다. 

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “기존 비슷한 중소형 위주의 임대를 짓는다면 중산층이 이동하기에는 경쟁력이 부족하다”며 “주택 건설 이후 아파트 관리 서비스에 대한 고심이 있어야 차별화된 중산층용 임대가 생길 것”이라고 제언했다.

하지만 대책을 뜯어보면 기업의 참여를 유도하기 위한 당근책으로 가득한 반면 중산층 수요자들의 구미를 당길만한 대책은 전무하다. 특히 초기 임대료를 사업자가 임의로 정할 수 있어 자칫 임대료 상승에 따른 중산층 외면이란 부작용이 초래되지 않을까란 우려도 나온다. 이에 대해 국토부 관계자는 "시장 기능에 따라 임대료가 적정수준에서 맞춰질 것"이란 원론적인 입장만 내놓고 있다.   

국토부는 임대주택의 임대료는 보증금 3000만∼1억원 정도에 지역에 따라 지방의 경우 월 40만원, 서울의 경우 월 80만원 정도가 될 것으로 추산했다. 전셋값이 2억5000만원 안팎인 상계동 전용 85㎡의 경우 월세전환율 6%를 적용하면 보증금 1억원에 월세 70만원 선이 될 것이란 계산이다. 하지만 이는 국토부가 현대 임대 시세의 중간치를 기준으로 추산한 것이어서 서울의 경우 실제 월세는 추산치를 훨씬 웃돌 것이란 게 업계의 대체적인 전망이다.