서울·수도권 주택시장이 침체된 여러 요인 중 무시할 수 없는 부분이 바로 서울·수도권에만 차별 적용되는 DTI(총부채상환비율)다.

총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로 부채를 갚을 능력까지 금융권이 살펴 대출해주는 방식이다.

금융기관이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위해 활용하는 개인신용평가시스템과 비슷한 개념이다. 주택담보대출이 신용대출과도 비슷한 것이다. 엄연히 우량 담보가 있고 이를 담보로 대출을 받으면서도 담보가 없는 사람들이 신용대출을 받는 것과 흡사하다.

소득증빙이 구체적으로 되지 않는 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자, 주부 등의 경우 주택을 구입하는데 있어 상당한 장애요인이다. 그 효과는 신속하게 시장에 작용해 시장을 빠르게 냉각시키는 일등 공신 규제로 불리기도 한다.

최근 강남·판교권 주택구입 상담을 한 50대 자영업자가 이런 말을 했다.

“주택거래를 죽이고 집값 떨어지게 하는 정책은 DTI 규제만 하면 즉효 아닌가요? DTI로 거래를 죽이고 주택시장이 안정됐다고 하니 답답한 게 사실입니다. 집값이 폭등하고 주택담보대출이 기하급수로 늘어난 지방은 놔두고 시장 침체로 거래가 감소한 서울·수도권에는 DTI 규제를 계속하는지 알다가도 모를 일입니다.”

다른 상담자는 “담보 잡히고 돈 빌리는데 왜 상환까지 정부와 은행에서 걱정하죠? 소득이 전혀 없어도 대출한도가 이미 집값의 60% 이내이고 대출받은 돈 이자만 갚는데 써도 10년까지는 끄떡없을 것 같은데 말이죠”라고 말했다.

이들이 일반 실수요자라는 점에서 DTI 규제는 지방과 비교해 차별 규제고 LTV까지 더해 과도한 규제라고 볼 수 있다.

DTI를 풀면 집값이 단기간 폭등할 우려가 있으니 절대로 풀면 안 된다는 주장도 있지만 실수요 위주로 재편되는 주택 시장에서 집값이 단기간에 폭등하리라 보는 것은 근시안적인 발상이다.

집값 급등을 막고 가계부채의 건전성을 위한 명분으로 나온 규제인데 최근 수년간 집값이 폭등했던 지방에 적용을 해야 함에도 LTV(담보대출인정비율)만 적용하고 있는 것은 상당히 모순이다.

규제를 하려면 다 같이 하거나 혹은 서울·수도권과 지방권별로 주택 시장의 과열·냉각 등 상황을 점검하면서 탄력 운영하되 적용할 때는 매우 신중하게 적용해야 하는 것이 DTI다. 최소한 서울·수도권에서만큼은 완화 내지 폐지하는 것을 신중하게 검토할 때가 됐다.

김부성 부동산富테크연구소 대표 www.bootech.co.kr / http://cafe.naver.com/bootechhospital