전월세 과세, 정식 명칭으로는 주택 임대차시장 선진화 방안으로 주택시장이 냉각된 이유는 그동안 상당부분 내지 않아도 됐던 전월세 세금을 내야 한다는 심리적 부담감과 다주택자들의 거부감이 커지면서 주택수요가 줄었던 점이 가장 크게 작용한 것으로 보인다.

그러나 막상 따지고 보면 전월세 과세 방안이 시장에 이처럼 악영향을 줄 정도까지의 세금폭탄은 아니다. 전월세 과세는 세금폭탄과는 거리가 멀고 실질적으로 주택시장이 전방위 관망세로 돌아선 상황까지 이르게 할 악재는 아니라고 보면 된다.

월세의 경우 기존에도 2주택자에게는 세금을 부과했다. 단 주택임대사업자를 등록하지 않은 경우 자진 소득신고가 미미해 세금을 안내도 되는 것처럼 인식됐다.

연 임대소득 2000만원 이하는 2015년말까지는 이유 불문하고 세금과세가 배제된다. 설사 2016년 이후부터 과세되더라도 단일세율(14%) 부과와 필요경비율 인상(60%), 임대소득기본공제(400만원)를 통해 실제 세금은 거의 없거나 미미한 수준에 불과하다.

주택수는 세대별 기준(부부합산)이지만 전월세과세는 인별(부부 각각의 임대소득별로 분리) 기준이다. 대부분의 수요자들은 부부 합산해 소득을 계산해 부부가 연 임대소득이 2000만원이 넘으면 세금부담이 많아진다고 오해하고 있다. 세금은 각각 부부가 본인들의 명의로 보유하고 있는 주택에서 받는 임대소득을 기준으로 부과되므로 생각만큼 세금부담이 크지 않다는 점이다.

전세의 경우 기존에도 역시 3주택 이상자가 전세금액 3억원을 초과하는 전세금액에 대해서는 간주임대료로 임대소득을 책정해 세금이 부과됐다. 이번 방안은 주택수가 3주택에서 2주택으로 주택수 기준이 조금 강화된 정도다.

더구나 전세 과세 시 주택수를 계산할 때는 전용면적 85㎡ 이하면서 공시가격 3억원 이하의 중소형 주택은 주택수에서 아예 배제된다.

2주택 이상이 돼도 3억원 공제와 필요경비, 연 2.9%로 책정한 현재의 간주임대료 및 전세금을 받아 은행에 예치해 받는 이자를 공제하면 실제 소득금액은 매우 적게 나온다.

정부와 국회는 직접세인 임대소득을 걷는 것도 중요하지만 간접세로 볼 수 있는 건보료 등의 추가부담을 줄이는 방향이나 면제하는 방법으로 수정보완하면 더 좋을 것이다.

가장 좋은 방법은 전월세 과세를 보류하는 것이다. 그것이 어렵다면 실제 과하지 않은 세금액수를 충분히 홍보하는 것도 병행해야 한다.

김부성 부동산富테크연구소 대표 www.bootech.co.kr / http://cafe.naver.com/bootechhospital