부동산 시장은 정부 정책에 따라 즉시 반응한다. 그 중 가장 민감하게 작용하는 종목은 주거용 주택, 특히 아파트다. 지난 1월 1일 전면 시행된 정부의 취득세 영구인하 발표 이후 전국의 경매법정은 인산인해로 발 디딜 틈이 없다. 마치 굶주린 맹수들이 오랜만에 사냥감을 발견하여 피 튀기게 경쟁하는 모양새다. 경매의 목적은 시세 보다 저렴하게 부동산을 취득하는데 있다. 하지만 지금의 경매시장은 과열 그 자체라고 할 수 있다. 그러다보니 부작용은 이미 예견된듯 속출하고 있다. 따라서 이 시기에 경매로 내 집을 장만하고자 한다면 신중하게 대처하는 지혜가 필요하다. 즉, 잠시 쉬거나 멀어도 돌아가라는 뜻이며, 이를 위해서는 경쟁에 앞서 현상을 진단하는 연구가 동반되어야 한다.

◆ 경매 아파트 경쟁률, 대체 어느 정도인가?

부동산 침체가 이어졌던 2012년 11월 수원 지방법원 경매법정에서는 용인 수지구에 소재한 LG자이아파트(100㎡)가 3명이 경쟁하여 감정가의 69%에 낙찰됐다. 그로부터 16개월이 지난 최근 3월에는 같은 아파트가 무려 32명이 경쟁, 감정가를 상회하는 102%에 낙찰됐다. 참고로 해당 지역에 예정된 아파트 경매물건은 현재 4건에 불과하다. 아파트 경매는 자신이 선호하는 지역이 입찰조건 1순위라는 점을 감안할 때 이러한 입찰경쟁은 더욱 심화될 것이다. 이때 가장 주의해야 할 것은 시세와 동향을 무시한 과도한 입찰가격이다. 이를 무시하면 급매 보다 못한 결과를 낳을 수 있으므로 분위기에 휩싸이지 말고 적정경쟁률 5 : 1수준으로 소강될 때 까지 기다릴 줄 알아야 한다.

◆ 고수들은 NPL(Non Performing Loan)로 경쟁을 피한다.

사정이 급하면 NPL을 통한 경매참여가 유용하다. NPL이란, 한 마디로 저당권거래다. 즉, 경매 부동산에 담보된 부실채권을 유동화전문회사가 매입해 다시 시장에 내놓는 채권을 말한다. 주로 경매를 신청한 선순위 은행 근저당권이 그 대상이다. 가령 감정가가 4억 원인 아파트에 설정된 근저당으로 경매가 진행되었을 때 채권자의 청구금액이 5억 원이라면 감정가인 4억 원 이내에서 대부분 채권을 매입할 수 있다. NPL의 최대 장점은 저렴하게 매입한 부실채권으로 청구금액 수준의 높은 가격으로 낙찰 받을 수 있고 일정부분 양도세가 면제된다는 점이다. 단, NPL시장도 경쟁이 존재하며, 무엇보다 물건분석이 중요하므로 초보자라면 반드시 전문가의 도움을 받아야 한다.

◆ 한 종목에 올인하지 말고 다른 종목에도 눈을 돌려라.

경기도 안양에 거주하는 K씨는 이혼 후 제 2의 인생을 설계 중이다. 최근 그녀는 과감히 아파트 입찰을 포기하고 상가 경매에 도전하여 거주지 인근에 커피 전문점을 낙찰받았다. 낙찰가는 감정가의 79%인 3억2천만 원, 경쟁자는 두 명이었다. 그녀의 자본은 1억, 경락잔금대출을 낙찰가의 80%(연 이율 4.0%)까지 받고 세금, 명도비용, 시설투자까지 한 번에 해결할 수 있었다. 현재 3년째 영업 중인 임차인이 재계약을 요청할 정도이니 경매로 꽤 성공한 셈이다. 침체기를 벗어난 경매시장이 활성화되면 아파트 > 다세대 > 주택 > 근린 > 토지 순으로 입찰경쟁이 상승하는데 K씨는 한 발 앞 선 차별화를 선택을 한 것이다. 상가도 곧 경매로 낙찰 받기 힘들 것이란 진단을 사전에 연구한 결과다.

이처럼 경매는 침체기와 성수기, 특정 지역과 종목 할 것 없이 그 누구도 경쟁을 피할 수 없다. 결국 경매도 경쟁에서 이겨야만 생존하는 것이다. 필자는 경매를 연구할 때 부동산 입법에 관한 사항, 부동산 동향, 경매 낙찰가율과 경쟁자 수를 중점적으로 살피는데 많은 시간을 할애한다. 그러다보면 어느 지역이 과열이고 어느 종목의 경쟁률이 한산한지 분간된다. 필자는 경매에서 우위를 점하기 위한 필수 요건이 '촉과 발품'이라고 단언한다. 정부 정책에 항상 촉을 세우고 경매 현장을 발로 뛰면서 확인하는데 시간을 아끼지 말아야 한다는 의미다. 아울러 실제 진행 중인 경매물건을 대상으로 예상낙찰가를 분석하는 모의경매까지 겸한다면 이미 절반은 성공한 경매라고 할 것이다.

임성현 <온라인 컨설팅 '임성현의 경매세상'> 대표/123man@naver.com
국내 최초 모의경매 특허권자(2001)