작년 하반기부터 전세 가격이 지속적으로 상승하고 있다. 반면에 월세는 하락하고 있다. 과거에는 주택 입주량에 따라서 전세와 월세가 같은 방향으로 움직였는데, 지금은 임대차 시장에서도 차별화가 나타나고 있다. 전세가 ‘반전세’로 월세로 전환되고 있다.

이러한 임대차 시장의 극적인 변화는 주택 공급이나 제도 변화에 따른 것이 아니라 사상 초유의 저금리 때문에 나타나는 현상이다. 임대인은 은행 이자보다 높은 월세를 선호하고, 임차인들은 주거비용이 낮은 전세를 선호한다. 월세 가격이 하락하고 있다고는 하지만 주거비용 측면에서는 여전히 월세가 가장 높다.

최근 정부에서 임대차 선진화 방안을 발표했다.

첫째, 임대주택의 지속 가능한 공급 체계를 구축하고, 둘째, 민간 임대주택 공급을 활성화한다는 것이다. 셋째, 주택 점유형태간 주거비 균형을 도모하고 넷째, 주택 임대차 시장 인프라를 구축한다는 것이다.

이 중에서 주택 점유 형태 간 주거비 균형 도모 부문에서 월세 세입자 부담을 덜어주기 위해서 기존의 소득 공제에서 세액 공제로 변경하기로 했다. 공제 대상을 총 급여 5000만원에서 7000만원으로 확대하기로 했다.

기존에도 월세 소득 공제 부문이 있었으나 임대인들이 인정하지 않아 거의 실효성이 없었다. 월세 세액 공제와 이행 방안은 임대인 동의 여부와 관계없어 이제 임대인들은 빠져나갈 구멍이 거의 없다. 임대인에 대해서는 월세 소득에 대해 14%의 세율로 과세한다는 것이다.

다만, 월세 임대소득 2000만원 이하에 대해서는 분리과세를 해서 연금이나 보험료 등이 연동해서 올라가지 않도록 하겠다는 것이다. 월세 소득 신고를 하지 않는 경우 몇 년 후 가산세를 물 수밖에 없는 구조이다.

또 정부는 임차인 월세 세액 공제를 통하여 월세입자들의 주거비를 경감하고, 임대인 월세 소득 과세를 통하여 부동산 부문의 지하경제를 양성화하겠다는 것이다. 그러나 시장에서는 세금 감면을 통해 민간 임대사업자를 육성하겠다는 정책과 함께 임대 소득 과세라는 상반된 메시지로 혼란스러워했다.

그동안 다른 경제 활동 부문에서는 과세에 거의 예외가 없었는데, 전월세 소득에 대해서는 이상할 정도로 관대한 편이었다. 최근 박근혜 정부의 정책 화두인 ‘비정상의 정상화’에 맞아 들어가는 대상이라고 볼 수 있다. 임대차 시장의 90% 이상을 차지하는 민간 임대 시장에 대해서 과세 사각지대에 있었기 때문에 이번 임대차 선진화 방안의 임대 소득 과세는 방향은 바로 잡았다고 본다.

다만, 임대사업자의 95% 정도가 임대사업자 등록이 없는 상태여서 당분간 혼란은 계속 될 수밖에 없을 것으로 보인다.

이에 따라 정부에서는 월세 임대 소득 과세를 2년간 유예하고, 필요 경비율 상향하고 임대소득 공제를 신설해 실질 세율을 줄이는 보완책을 발표했다. 또 그동안 과세 대상이 아니었던 2주택 전세에 대해서도 임대 소득세를 과세하기로 했다.

이번 임대차 선진화 방안 발표가 끝이 아니라 시작이라고 본다. 점차 월세 시대로 변화하고 있기 때문에 월세 시대에 맞는 임대차 산업 육성과 함께 월세 세입자 지원 방안들이 더 세밀하게 준비되어야 할 것이다.

향후 유예된 2년 동안에 다양한 측면에서 연구와 보완이 이뤄져야 할 것으로 본다. 이번 임대소득 과세 2년간 유예, 세금 감면 등 보완 대책도 적절한 정책이라고 보지만, 이런 부문이 매입임대사업자나 준공공임대주택 사업자 등록과 연계되었으면 더욱 좋지 않았을까하는 아쉬움은 남는다.

임대사업자의 95%가 임대사업 등록을 하지 않은 상태이기 때문에 정부에서 ‘임대사업자 등록 지원센터’라도 만들어 상담과 함께 등록을 지원하는 데에 적극적으로 나서야 할 것이다.