아주경제 이명철 기자=전세 수요의 매매전환을 유도하기 위해 정부가 28일 새롭게 내놓은 수익·손익공유형 모기지에 대한 관심이 높다.

이 모기지는 국민주택기금을 통해 저리의 주택구입자금을 지원한 뒤 향후 수익이나 손실을 함께 공유하는 방식이다. 시중 금리보다 저렴하게 돈을 빌려 집을 살 수 있고, 빌려준 쪽도 리스크를 부담해 실수요자들의 이용이 많을 것으로 보인다.

다만 대상자가 생애최초 주택구입자로 한정됐고, 시범사업 규모가 3000가구에 불과해 전반적인 매매수요 유도에는 힘이 부칠 것으로 전문가들은 분석했다. 매매시장 침체의 주 원인인 중대형 아파트는 대상에서 제외돼 역차별 논란도 예상된다.

안명숙 우리은행 부동산팀장은 "생애최초 주택구입자들은 대부분 앞으로 소득이 꾸준하거나 증가할 것으로 예상되는 젊은 층이어서 저리의 모기지는 충분히 매력적"이라며 "다만 면적과 금액이 제한돼 전반적인 확산 보다는 중소형 저가 매물 위주로 구입이 늘어나는 데 그칠 수 있다"고 예상했다.

◆"차익 나누자" 수익형, "손실도 함께" 손익형

수익·손익공유형 모기지는 현실적으로 대출을 받지 않고는 집을 살 수 없는 무주택자에게 저렴한 비용을 지원하자는 취지에서 마련됐다. 집값이 하락해도 대출을 해준 금융기관은 사실상 리스크를 부담하지 않는 현재 대출제도에 대한 부정적 여론도 제도 마련에 영향을 미쳤다.

대상자는 부부합산 연소득 7000만원 이하의 생애최초 주택구입자로, 서울·수도권 및 6대 지방광역시의 85㎡ 이하·6억원 이하 아파트를 구입해야 한다. 부동산114에 따르면 모기지를 통해 생애최초 구입이 가능한 아파트는 서울·수도권 279만여가구, 지방 128만여가구로 400만가구를 웃돈다. 같은 지역 전체 주택(539만여가구)의 75% 가량이다. 정부는 시범사업으로 3000가구에 대해 지원할 계획이다.

우선 수익공유형은 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5% 금리의 모기지를 공급하게 된다. 주택 매각시, 20년 만기시, 조기 상환시에 매각 또는 평가차익이 발생할 경우 차익 일부가 주택기금으로 귀속된다. 집값이 하락한 경우 부담은 대출자가 지게 된다.

차익 환수는 주택구입 가격 중 주택기금의 대출 평균잔액이 차지하는 비율만큼 귀속토록 했다. 주택기금의 최대 대출수익률은 5% 내외로 제한할 예정이다.

예를 들어 2억원짜리 주택에 대해 1억4000만원을 1.5%의 모기지로 대출 받았다고 가정했을 때, 이 주택이 2억원이 올랐다면 대출액의 평균잔액을 7000만원으로 계산시 이미 납부한 금리 1.5%를 제외한 3.5% 금리가 적용돼 차익 2억원 중 주택기금에서 4900만원을 환수하게 된다.

손익 공유형은 기금이 집값의 최대 40%를 지분성격의 저리 손익 공유형 모기지로 공급하는 것이다. 20년 일시상환 방식으로 집값의 최대 40% 이내, 최대 2억원을 지원할 수 있다. 주택 구입자는 집값의 60%만 낸 뒤 시세차익과 차손 발생을 기금과 공유하게 된다. 지분에 대한 임대료는 최초 5년간 연 1%, 이후에는 연 2% 고정금리가 적용된다.

2억원짜리 집을 손익형으로 8000만원(40%) 지원받아 구입했다고 가정하고 20년 후 집값이 5000만원 떨어졌을 때 기금은 손실인 5000만원의 40%인 2000만원을 부담해야 한다. 반대로 5000만원이 올랐다면 기금은 역시 40%인 2000만원을 환수할 수 있다.

◆기본형 vs 수익형 vs 손익형, 선택은 수요자 몫

정부는 이같은 모기지 방식을 통해 일반 대출을 받거나 전월세로 거주하는 것보다 저렴한 주거비용이 든다고 설명했다.

국토부에 따르면 자기자금 8000만원을 가진 수요자가 시세 2억5000만원(전세 1억7000만원, 보증부 월세 3000만원 월 70만원)짜리 아파트에 거주했을 경우 일반 모기지(연 이자 4.3%)를 받았을 때 연간 942만원의 비용이 든다. 전세와 월세는 각각 616만원, 787만원으로 조사됐다.

반면 수익 공유형은 447만원으로 가장 저렴했다. 손익 공유형은 같은 조건에서 주거 비용이 662만원으로 일반 모기지나 월세보다 저렴하고 전세와 유사한 주거비용이 들어간다.

그렇다면 생애최초 주택구입자금 대출(기본형)과 수익·손익공유형 모기지를 비교했을 때 어떤 상품이 더 혜택이 클까.

기본형은 금리가 2.6~3.4%로 공유형보다 높지만 구입자가 시세차익을 100% 가질 수 있다는 장점이 있다. 반대로 공유형은 금리가 낮고 손실시 기금이 부담을 지는 경우가 있다. 원리금 상환부담은 만기 일시상환인 손익형, 대출한도는 담보대출인정비율 70%까지 가능한 수익형이 유리하다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "결국 수요자가 각 상품의 장단점을 따져보고 선택해야 하는 것"이라며 "주택 입지와 노후도에 따른 감가상각과 본인 자금여력 등을 고려해 향후 이익을 최대화하고 손실을 줄일 수 있는 상품을 구입해야 한다"고 조언했다.