김부성, 부동산富테크연구소장

(김부성 부동산富테크연구소 소장) 필자가 작년 7월말경 서울 수도권 일대 부동산 시장 현장 분위기를 살펴봤더니 전용 59㎡ 면적대(24평)를 중심으로 전세가격 상승세와 전세에서 매매로 전환하는 사례가 상당히 활발했음을 확인할 수 있었다. 이런 추세가 계속되면서 8월초에 접어들자 한 단계 넓은 면적인 전용 85㎡대(34평) 급매물을 매수하려는 시장의 실수요자들과 투자자들의 발걸음이 상당히 빨라지고 있었다.

그러나 지난해 여름 전후로 나타났던 부동산시장의 이같은 온기는 급작스럽게 차디찬 냉탕으로 급반전됐다. 이는 오세훈 서울시장의 사퇴와 연이은 새로운 서울시장 출범이라는 뜻밖의 변수로 인해 시장의 온기가 순식간에 사라지고 서울 수도권 부동산시장이 고사상태에 빠져들고 말았다. 그야말로 거래 마비와 가격하락, 매수심리 위축이라는 시장 초토화현상이 급속도로 진행돼 해를 넘긴지 3개월이 지났음에도 이러한 침체는 회복될 기미를 보이지 않고 있다.

그러나 새 시장 출범만이 주택시장 침체의 요인은 아니다. DTI규제와 작년말로 끝난 취득세 감면조치가 연장되지 않은 가운데 서울시장 출범 및 정책변수와 맞물리면서 주택시장이 초토화된 것이다.

실제로 국토해양부에 따르면 작년 2월 기준으로 전국의 주택거래건수는 약 1만5000여건으로 작년 12월에 비해 무려 76%나 폭감한 것으로 나타났다.

이같은 전국 아파트 실거래건수는 2006년 집계를 시작한 이후 사상 최저치다. 유럽재정 위기 같은 대외적인 변수를 제외한 대내적인 변수만을 감안한다면, 새 서울시장 출범의 영향이 상당히 컸음을 알수 있다.

설상가상으로 작년 12월말 취득세 한시 감면 시한이 종료되면서 취득세 폭탄까지 가세하고, 엎친데 덮친격으로 돈을 빌려 아파트를 매수하려고 해도 DTI라는 족쇄에 발목이 잡혀 매수자들의 매수의지가 완전히 꺾이는, 외환위기와 금융위기 이후 전례없는 거래마비현상이 시장을 짓누르고 있는 형국이라고 할수 있다.

주택 시장의 안정은, 집값이 무작정 떨어지고 거래가 감소하는 식물인간 상태를 의미하지 않는다. 물가상승률만큼의 상승과 아울러 거래가 정상적인 상황을 주택시장 안정이라고 할 수 있는데, 현재는 동맥경화를 넘어 뇌사상태에 빠진 환자의 상태를 두고 의료진들(정부정책입안자)은 환자가 호전되었고 병을 잡았다고 얘기하는 형국과 다를 바 없다.

대외적인 변수는 차치하고서라도 국내 주택시장의 정상화가 시급하다. 이를 위해 집값 급등기에 급조된 금융규제(DTI규제)를 과감히 풀어야 한다. 동시에 전세가격 고공행진 속에 전세난민으로 수도권 외곽으로 밀려나고 있는 매수대기자들에게 주택을 구입하더라도 물가가 오르는 만큼은 집값이 오를 수 있다는 시그널을 줘야 한다. 가장 효과적인 것이 바로 DTI폐지 내지는 완화다.

아울러, 보유세는 점진적으로 늘리면서 거래세는 줄이고자 하는 정부 방향의 큰 틀안에서 취득세 감면시한을 연장해 거래를 활성화해야 한다. 취득세 감면연장을 반대했던 지자체의 명분은 소위 지방세수가 줄어든다는 것이었지만, 거래가 폭감해 취득세가 안들어오는 것이 오히려 지방세수에는 타격이 더 클 수밖에 없다. 1건이 거래돼 100원이 들어오고, 3건이 거래돼 150원이 들어온다면 3건을 거래하도록 해 세수를 늘리면서 시장도 정상화하는 것이 훨씬 합리적이다.

과거 뜨겁게 달구어진 시장을 냉각시키기 위해 만들어진 정책들은 상황이 바뀌면서 시장이 급랭되었다면 다시 여기에 맞는 처방전을 발급해 시장을 정상화하는 것이 순리이다.

DTI폐지와 취득세 감면연장을 우선적으로 시행하고, 이미 투기냉각지구가 된지 오래인 강남3구 투기지역도 즉시 해제하는 것이 시장을 정상화시키고, 실수요자들과 주택시장 참여자들을 불확실성과 거래마비로 고통받는 상황으로부터 벗어나게 하는 해법이다.

만약 식물인간과도 같은 현재의 서울 수도권 주택시장을 계속 방치한다면 단기적으로는 집값이 강제적으로 내려갈수는 있겠지만 계속해서 누적되는 매수대기자들이 한꺼번에 폭발하는 시점이 올 때 그 부작용은 상당할수밖에 없을 것이다.

실수요자들이라면 오히려 단기 침체로 인해 급매물이 많이 나오는 현재 시점에서 저가 급매물이나 알짜 분양물량을 매수해 내집마련의 시기를 앞당기는 것이 현명할수 있다.

서울과 수도권 주택시장이 침체되면서 집값이 내려가다보니 서울에서 내집 마련하는 데 걸리는 시간이 상당히 단축된 상황이다. 현재 상황은 매수자에게는 기회가 될수도 있고, 매도자나 급한 마음에 매도를 성급히 서두르는 사람들에겐 위기가 될수도 있는 동전의 양면인 셈이다.

김부성, 부동산富테크연구소장