(아주경제 이미호 기자) 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실을 막으려면 프로젝트 파이낸스 본래의 전제대로 미래 현금흐름과 사업의 내성적 위험에 연동하는 시스템으로 바꿔야 한다는 주장이 제기됐다.

23일 한국개발연구원(KDI)은 ‘부동산 PF 대출의 현황과 정책대응’ 보고서를 통해 현재의 PF대출은 프로젝트 파이낸스라는 금융기법의 주요 전제들을 심각하게 훼손한 상태로 본연의 취지에 맞게 교정돼야 한다고 주장했다.

프로젝트 관련 모든 손실이 사실상 건설회사로 종결돼 건실한 중견건설업체까지 부도위기에 직면할 가능성이 높다고 지적했다.

이처럼 건설회사에 대한 의존도가 높기 때문에 PF대출들이 연쇄적으로 부실화하고 사업주체의 신용위험과 프로젝트 자체의 신용위험이 절연되지 못한다는 것.

이에 따라 KDI는 △자본구조의 건전화 △점진적인 후분양제도로의 전환 △대주보의 부보비율(보험가액에 대한 보험가입금액의 비율) 단계적 하향 △자기자본 모집이 가능토록 투자도관체 정비 등 4가지 개선방안을 제시했다.

우선 SOC사업처럼 총사업비 대비 자기자본 비율을 20~30% 정도 선투입시켜 사업을 진행시키고 이후 사업진행에 따라서 타인 자본으로 잔여 사업비를 지원하는 것이 바람직하다고 주장했다.

그러면 설령 대출이 부실화하더라도 대주들은 최소한 목적물을 담보처분해 채권을 회수할 수 있고, 건설회사도 보증의무가 면책되고 공사의무만 맡기 때문에 자연스럽게 중소 건설업체도 보다 많은 기회를 얻을 수 있게 된다는 지적이다.

두번째로 현재는 대한주택보증의 분양보증을 받은 후 입주자 모집공고 승인을 받으면 착공 이전에 바로 분양이 가능한 아주 위험한 형태를 취하고 있지만, 대주보의 보증서 발급 시점 및 입주자 모집공고 승인시점을 기성률 10%, 20%, 30% 등으로 점진적으로 늦출 필요가 있다고 강조했다.

분양가능 시점이 늦어지면 자연스럽게 자기자본 요구수준도 높아지고 금융구조의 안전성도 제고할 수 있기 때문이다.

또 부보비율을 ‘계약금+중도금’의 90%, 80%, 70% 순으로 점차 낮추고 공신력과 전문성을 갖춘 무한책임투자자(GP)가 주주로 참여하는 방식으로 가야 한다고 주장했다.

다만 리츠 등을 통한 공모투자는 자칫 시스템리스크를 증폭시킬 수 있어 여전히 신중하게 관리해야 한다고 설명했다.