(아주경제 유희석 기자) 집값이 최소한 매년 3% 이상은 올라야 주택 구매자들이 손해를 보지 않는 것으로 나타났다. 3% 미만이면 집을 사는 대신 전세를 얻는 것이 이익이었다.

6일 주택산업연구원(주산연)이 발표한 '주택 투자수익률 분석' 보고서에 따르면, 연간 집값 상승률이 3% 미만이면 주택 구매자들이 손해를 보기 때문에 거래가 침체되면서 주택공급이 감소하고 전세시장 불안이 발생하는 것으로 조사됐다.

예를 들면, 자기자본이 1억5000만원인 A씨가 이 가격의 전세를 얻으면 중개수수료 45만원(0.3%)만 부담하면 된다. 하지만 1억5000만원을 대출받아 3억원짜리 주택을 구매하면 당장 중개수수료 120만원(0.4%)과 취득세 300만원(1%) 등 420만원의 지출이 생긴다. 매년 이자 750만원(고정금리 5%)과 보유세 150만원(0.5%)도 내야 한다.

10년간 고정적으로 발생하는 세금과 금융비용 9000만원을 회수하려면 주택 가격이 연평균 3% 정도를 올라 10년 후 3억9000만원이 돼야 한다.

주산연은 최저수익률인 3%가 보장되지 않으면 주택의 보유보다는 전·월세 등 임차가 더 유리하므로 사람들은 전세에 몰리게 되고 집주인은 금융비용 등을 보상받기 위해 전세 가격을 올려 전세시장이 불안정해진다고 분석했다.

또한 최근 수년간 집값의 하향 안정세가 지속돼 2001~2010년간 아파트 투자수익률이 회사채수익률(5.7%)과 비슷한 연평균 6~7% 수준에 불과하므로 부동산시장 규제를 강화하는 것이 실정에 맞지 않는다고 주장했다.

지역별로는 서울 강남권의 10년간 평균 투자수익률이 10~11% 수준으로 높았지만 지방은 2%대에 머물러 주택보유비용과 물가상승률 등을 감안하면 오히려 마이너스가 난 것으로 확인됐다.

주산연 관계자는 "수요자들이 기대심리를 회복해 거래에 나설 수 있도록 정부가 지역에 따라 총부채상환비율(DTI) 규제 및 분양가상한제를 폐지하고 양도세와 취득세 등 거래세를 인하해야한다"고 전했다.