올해는 미분양주택에 대한 관심이 높아질 전망이다. 정부가 양도소득세 감면 특례제도 1년간 연장 가능성을 내비쳤기 때문이다.

따라서 내집마련을 준비중인 수요자라면 미분양 물량에 접근해 볼 필요가 있다. 특히 지난해 말이나 올 초 분양한 물량 중에는 수도권 유망지역인데도 계약이 이뤄지지 않은 것들이 많아 관심을 가져볼 만 하다.

하지만 올해는 수도권에 개발호재가 많은 유망지역 분양 물량이 많은 만큼 미분양 세제혜택을 기대하기보다 신규 물량을 공략해보는 것도 좋은 방법이다.

◇미분양 세제혜택 기대해도 될까

정부가 올해 미분양 주택에 대한 세제혜택을 연장할 가능성이 커졌다.

정부는 지난 11일 만료된 미분양주택(신규분양주택 포함) 양도소득세 감면 특례 방안 재도입 여부를 검토키로 했다. 또 6월30일이 만료인 미분양주택 취등록세 60% 감면제도 연장 가능성도 있다.

양도세 감면은 2009년 2월10일부터 2010년 2월11일 사이에 계약완료한 분양주택에 한해 정부가 양도세를 5년간 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역은 60%, 지방과 수도권 비과밀억제권역은 100% 감면해주는 특례다.

따라서 올해 분양시장은 미분양 위주로 판도가 바뀔 가능성이 있다. 수요자들의 관심대상이 신규분양보다 미분양으로 쏠려 건설사들이 의도적으로 미분양을 양산하는 문제까지 나을 수 있다.

하지만 이는 미분양 세제지원에 대한 부정적 시각을 가져와 올해 재도입이 무산될 가능성도 배제할 수 없다.

실제로 수요자들이 미분양에만 관심을 가질 경우 청약제도 무용론이 제기될 수 있고, 건설사들이 미분양 판매에만 주력해  주택공급 부족 등의 부작용도 나을 수 있다.

마치 지난해 기존주택에 대한 주택관련 대출(DTI, LTV)을 제한하자 부동산에 대한 관심이 분양시장으로만 기울어졌던 것과 비슷한 상황이다.

따라서 수요자들은 올해 바뀔 수 있는 부동산 정책 변화에 관심을 갖고 민감하게 대처해야 한다.

◇"그래도 미분양보다는 신규분양"

정부가 미분양주택에 대한 세제지원을 해준다하더라도 이보다 투자가치가 더 높은 신규 분양물량이 상반기 쏟아져 나올 예정이다.

실제로 다음달 분양시장은 성수기인 만큼 연초보다 분양물량이 늘며 증가세다. 당초 양도세 감면 혜택 종료로 서울을 제외한 수도권의 경우 물량이 크게 감소할 것이라는 전망도 흘러나왔으나 오히려 종료 전달인 올해 1월보다도 많은 물량이 나온다.

3월 한 달간 시장에 나오는 분양물량은 전국 49개 사업장 총 38579가구다. 이중 30448가구가 일반분양 대상이다. 이는 분양예정물량이 1만2495가구였던 이달은 물론 양도세 감면 혜택 종료 전달인 1월 1만9648가구보다도 훨씬 많은 규모다.

특히 3월에는 서울 위례신도시 분양, 4월에는 보금자리주택 2차 6개 지구 사전예약물량이 예정돼 있는 만큼 청약자들의 관심이 높아질 전망이다.

송파구 위례신도시의 경우 이르면 이달 말 입주자모집공고가 나온 뒤 3월 총 2400가구의 사전예약이 이뤄진다. 모두 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 주택으로 물량 가운데 50%인 1200가구는 서울 시민, 나머지는 수도권 거주자에게 돌아갈 예정이다. 위례신도시는 분양가가 낮고 서울 강남과 연접해 있어 최고의 유망지역으로 손꼽힌다. 
 
4월에는 2차 보금자리주택이 계획돼 있어 무주택자에게는 또다시 기회가 찾아온다. 특히 강남권 수요자라면 더욱 그러하다. 3차부터는 보금자리주택 물량이 서울에서 특히 강남권에서 나올 가능성이 희박하기 때문이다.

청약예금 가입자라면 재건축·재개발 물량을 노려볼 만 하다. 올해는 왕십리뉴타운, 흑석뉴타운, 은평뉴타운 등 입지여건이 뛰어난 재개발 뉴타운 물량이 많다. 서울 분양 물량은 그동안 양도세 감면 혜택과는 상관이 없었기 때문에 상대적으로 수혜를 받을 수 있다.  

아주경제= 정수영 기자 jsy@ajnews.co.kr
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