주택공사 등 공공기관의 참여가 없는 순수 민간 주도의 미분양아파트 기업구조조정투자회사(CR리츠)가 선을 보인다.

국토해양부는 국민은행이 주도해 설립한 민간CR리츠 ‘플러스타 제1호’에 대해 영업을 인가했다고 17일 밝혔다.

국민은행 주도로 설립된 플러스타 1호는 건설사와 KB부동산신탁 등이 주주로 참여한다. 플러스타 1호는 준공 후 미분양 아파트 57가구를 우선 매입하고, 향후 1년 내 자본금 증자 및 차입 등을 통해 자산을 1조6000억원까지 확대해 매입 주택을 5000가구로 확대할 예정이다.

이 리츠는 투자자, 금융회사, 건설사 등이 투자한 자금으로 매입한 미분양 아파트를 3년간 임대 등의 방법으로 운용해 수익을 발생시킨다. 일정 기간 후에 매입한 아파트를 되팔아 매각 수익도 남기는 구조다.

시행사는 미분양 주택을 팔아 들어온 자금(감정가의 70%)으로 금융기관 및 건설사의 부채를 상환하고 나머지 30%는 리츠 지분으로 투자한다. 건설사는 리츠의 주주로 참여하며 3개월 마다 운영비용을 부담한다.

리츠에 자금을 대출하는 금융기관은 향후 리츠 청산 후 대출금을 되돌려 받는다. 자산의 운용은 KG부동산신탁이 맡는다.

리츠 운용기간 중 2개월마다 감정평가법인이 시세를 조사해 매입당시 시세(감정가)보다 15%이상 하락할 경우 건설사가 미분양 주택을 우선 매입할 수 있다.
 
그러나 까다로운 대상 선정 기준으로 많은 건설사들은 이 리츠에 참여하지 못할 전망이다. 우선 신용도가 낮은 건설사는 참여 할 수 없다. 리츠의 아파트 매각시 가격이 더 떨어지거나 안팔릴 위험이 있기 때문이다.

분양률이 너무 낮은 아파트 단지와 시세(감정가)가 분양가보다 터무니없이 낮은 물건도 제외된다.

KB부동산신탁의 관계자는 “미분양 아파트 매입시 시공사의 신용도가 적어도 BBB 이상, 분양률이 50%이상은 돼야 한다”며 “시세가 분양가의 70%에 못미치는 아파트도 제외된다”고 말했다.

어느정도 자금여력과 신용도가 있는 대형건설사를 제외한 중소형건설사들이 혜택을 보기는 어려운 구조다.

한편 앞서 인가가 나온 우투하우징은 펀드가 투자 주체가 되며, 향후 리츠가 미분양 주택을 매각할 때 주택공사가 매입을 보장한다.
  
 유희석 기자 xixilife@ajnews.co.kr