정부가 11일 당정협의를 거쳐 내놓은 지방 미분양 대책의 핵심은 내년 6월까지 한시적으로 세금 및 금융규제를 완화해 침체된 지방 주택시장으로 수요를 끌어모으겠다는 것이다.

지난해 9월 정부가 발표한 미분양 대책이 공공기관 및 민간펀드가 직접 사들이는 데 중점을 뒀다면 이번 대책은 수요 활성화에 무게를 뒀다. 즉 지방 주택 수요자들의 매수심리를 불러 일으키겠다는 것이다.

◆분양가 10% 내리면 대출 규제 완화=정부는 주택업체가 현재 미분양 상태인 지방 주택의 분양가를 10% 이상 낮추거나 이에 상응하는 수준으로 분양대금 납부조건을 완화하면 이들 주택에 적용되는 담보인정비율(LTV)을 60%에서 70%로 높이기로 했다. 현재 은행, 보험사 등은 집값의 60%까지만 대출해 주고 있지만 이번 대책으로 대출 규모가 집값의 70%까지 확대된다.

상대적으로 소득이 낮아 주택 구매력이 취약한 지방의 경우 은행 문턱을 낮출 경우 주택 수요기반이 그만큼 넓어질 수 있어 지방 주택시장에 활기를 불어넣을 수 있을 것이라는 게 정부의 기대다.

하지만 이미 업체들이 미분양 해소를 위해 중도금 무이자 등 분양가 10% 인하에 맞먹는 금융 혜택을 주고 있어 '분양가 인하'의 실효성을 기대하기 어렵다는 지적이 많다. 건설업체들도 미분양 아파트에 중도금 무이자 등 혜택을 주는 것에 대해 기존 계약자들의 반발이 심한 상황에서 업체의 부담만 늘어나는 게 아니냐며 반발하고 있다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "지방은 향후 집값 상승 가능성이 낮은 데 대출상환능력을 감안하지 않고 LTV를 상향조정할 경우 대출이 부실화할 가능성도 높다"고 지적했다.

모기지보험 가입 대상도 미분양 여부에 상관없이 전국 비투기지역에 있는 모든 주택으로 확대했다. 지금은 전용 면적 85㎡이하만 가능하다.

또 모기지보험에 가입할 경우 LTV 최대치도 80%에서 85%로 높아진다. 이에 따라 모기지보험에 가입할 경우에는 집값의 15%만 있으면 주택을 매입할 수 있게 된다.

◆양도세, 취득ㆍ등록세 완화=내년 6월말까지는 지방 미분양주택을 매입할 경우 취득ㆍ등록세를 50% 감면받는다. 지금은 분양가의 2%를 취ㆍ등록세로 내야 하지만 1%만 내면 되도록 방침을 정했기 때문이다. 이는 지자체가 조례를 개정한 뒤부터 적용된다.

취득ㆍ등록세 부담을 낮추면 거래비용이 낮아져 구입비용 부담을 덜 수 있을 것으로 기대된다. 그러나 주택 수요자들은 거래 비용보다는 향후 얻게 될 시세차익을 보고 주택 매입 여부를 판단하는 경향이 큰 데다 주택의 경우 취득ㆍ등록세 부담이 토지 등 일반부동산(4.6%)보다 크게 낮아 거래세 경감 효과는 미미할 것이라는 지적이다.

또 지방 미분양 주택을 매입해 2주택자가 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 팔면 양도세를 내지 않아도 된다. 1가구 2주택자의 양도세 비과세 기간이 1년에서 2년으로 늘었기 때문이다.

정부는 지방 미분양 주택으로의 갈아타기 수요를 활성화하기 위한 조치라지만 수도권 거주자가 지방의 미분양 주택을 구입한 뒤 2년 이내에 수도권 집을 팔고 지방으로 내려가도록 유도할 수 있을 지는 의문이다.

대책에는 지방 미분양주택을 산 뒤 매입임대주택으로 활용할 때에도 세제 혜택을 주는 방안도 담겼다.

매입임대주택은 양도세 중과에서 배제되고 종합부동산세 합산에서도 제외되는 데 현재 10년동안 임대해야 하는 규정을 5년으로 줄였다. 또 전용 85㎡이하만 대상이었으나 전용 149㎡이하로 확대했다.

임대주택을 팔 때 양도세를 중과하지 않는 금액기준은 '양도가액 기준'에서 '취득가액 기준'으로 변경된다.

매입임대의 경우 지금은 양도 당시 공시가격이 3억원이하여야 혜택이 주어지지만 관련 법이 개정된 이후에는 취득 당시 공시가격이 3억원 이하이면 혜택을 볼 수 있다.

김신회 기자 raskol@ajnews.co.kr
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