오랜만에 상승세를 보였던 상장 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자자들이 울상이다. 수익률이 회복되자마자 대규모 유상증자에 나서며 주가가 급락했다. 전문가들은 금리 인하 수혜 기대감이 훼손된 것은 아니기에 매도할 시기는 아니라고 진단했다.

2일 한국거래소에 따르면 KRX 부동산리츠인프라 지수의 지난 8월 수익률은 -0.73%를 기록했다. KRX 리츠 TOP 10 지수는 -0.66%였다. 이들 지수의 7월 수익률은 각각 4.44%, 6.28%였다. 특히 KRX 리츠 TOP 10 지수는 KRX 테마 지수 가운데 7월 수익률 2위를 기록했다.

지난 7월 리츠 수익률은 고공행진했다. 한 달간 롯데리츠는 16.21% 뛰었고 이리츠코크랩은 12.82%, SK리츠는 8.41%, ESR켄달스퀘어리츠는 6.93% 오르는 등 강세를 보였다.

금리 인하 기대감이 영향을 미쳤다. 대규모 자금을 부동산에 투자해야 하는 리츠 특성상 금리 상승기엔 기초자산 가치가 하락하고 자금조달 비용은 늘어 투자심리에 부정적이다.

고금리 환경이 지속되면서 국내 상장 리츠들도 주가 부진을 면치 못했다. 그러나 9월 미국 중앙은행이 기준금리를 인하할 것이라는 전망에 무게가 실리자 주가도 기지개를 켰다. 자금조달 금리가 낮아지면 이자 비용이 줄고 상대적으로 이익은 늘어 배당도 확대될 수 있다.

8월에는 리츠들이 줄줄이 유상증자에 나서며 수익률이 다시 고꾸라졌다. 지난달 삼성FN리츠가 가장 먼저 660억원 규모의 유상증자에 나섰고 이지스레지던스리츠(320억원), 코람코라이프인프라리츠(403억원) 등도 유상증자를 진행 중이다.

지난달 28일 신한알파리츠도 2000억원 규모의 유상증자를 결정했다. 8월 수익률은 삼성FN리츠 -3.92%, 코람코라이프인프라 -4.65%, 신한알파리츠 -7.25% 등으로 부진했다. 

상장 리츠들이 이렇게 대규모 유상증자에 나선 이유는 조달된 자금을 신규 자산 편입과 기존 차입금 상환에 활용해 이자비용을 줄이기 위해서다. 고금리 환경에서 자산 매각으로 배당 방어에 집중했던 상장 리츠들은 금리 인하가 가시화되며 외형 확장에 속도를 내고 있다.

삼성FN리츠는 삼성화재 판교사옥 매입, 코람코라이프인프라리츠는 381억원 규모 DF타워 배당 우선주 매입, 신한알파리츠는 씨티스퀘어 매입 등에 활용할 예정이다. 코람코라이프인프라리츠는 지난달 13일 주가가 공모가(5000원)를 하회하고 있어 죄송하다면서 신규 투자에 따른 기대효과를 설명하기도 했다.

그만큼 유상증자가 악재로 받아들여지는 것으로 해석된다. 제이알글로벌리츠 소액주주들은 지분을 모으며 주주운동까지 준비 중이다. 이 리츠는 올해 연말 만기가 도래하는 현지 담보대출을 리파이낸싱 해야 하는데, 주주들은 전환사채 발행이나 유상증자를 통한 자금 조달을 우려하고 있다.

전문가들은 리츠 주가가 다시 상승세로 접어들 것으로 본다. 정부의 리츠 활성화 방안, 금리 하락 등 정책적으로나 거시환경적으로나 우호적인 분위기에는 영향이 없다는 것이다.

박소연 신영증권 연구원은 "주식시장 변동성이 이어지고 있지만 이번 변동성을 포트폴리오 리밸런싱 기회로 활용할 필요가 있다"며 "이번 금리 인하가 실질금리 정상화 차원에서 이뤄지는 것이라면 채권보다 리츠, 부동산 등 대체자산이 우위에 놓일 것"이라고 말했다.