"100억원대 초고가 주택 한 채보다 3억원짜리 빌라 세 채를 가진 사람들의 세금 부담이 더 큰 게 현실입니다. 조세 형평성에도 맞지 않아 종합부동산세(종부세) 개선이 시급합니다."

서진형 한국부동산경영학회 회장(광운대 부동산법무학과 교수)은 최근 아주경제신문과 인터뷰하면서 종부세 개편이 반드시 필요하다며 이같이 말했다.

서진형 학회장은 이중과세 논란이 불거진 종부세는 전면 폐지하되 우선적으로 세 채 이상 보유한 다주택자에 대한 중과세율부터 없애야 한다고 강조했다. 다만 윤석열 정부가 추진하는 상속세 최고세율을 30%로 낮추는 것은 국가재정 건전성을 악화시킬 수 있다며 반대 의견을 밝혔다. 상속세 최고세율은 세수 악화를 고려할 때 현행 60%에서 10% 낮춘 50%로 하향하는 것이 적절하다고도 제언했다. 

◆종부세 개편 급물살···"종부세 폐지는 바람직"

최근 당정은 종부세 개편에 강하게 드라이브를 걸면서 세제 개편이 급물살을 타고 있다. 기획재정부는 다음 달 중 종부세와 상속세 개선 방향을 포함한 '세제개편안'을 발표할 예정이다. 여당인 국민의힘 김은혜 의원은 지난 19일 '종부세 전면 폐지법률안'을 발의했다. 종부세 폐지 후 지방세법 개정을 통해 초고가 주택에 대한 재산세 과세 구간을 신설해 지방 재원 부족분을 충당한다는 것이 골자다. 

종부세는 9억원(1인 1주택자는 12억원) 이상 부동산에 부과하는 보유세로 일종의 부유세(부자세) 개념이다. 전 세계에서 한국에만 유일하게 있는 세금이다. 2005년 노무현 정부에서 부동산 투기 억제를 목적으로 시행됐다. 문재인 정부 들어 다주택자 종부세에 대해 중과세율을 적용하고 고가 주택 공시가격을 대폭 상향하며 거센 조세 저항에 직면했다. 

다만 2008년 당시에도 헌법재판소는 종부세법 중 가구별 합산 조항에 대해 위헌을, 1주택 장기 보유자 등에 예외를 두지 않은 주택분 종부세 부과 규정에 대해서는 ‘헌법 불합치’ 결정을 내렸으나 종부세법 자체는 합헌이라고 판단했다. 

일단 당정은 우선적으로 세 채 이상을 보유한 다주택자 중과세율(최고 5.0%)을 기본세율(최고 2.7%)로 하향 조정하는 방안을 검토하고 있다. 서 학회장은 "종부세가 위헌은 아니지만 정치적인 성격이 강한 만큼 종부세를 존치해야 하는지에 대한 고민이 필요하다"고 말했다. 이어 "최근 헌법재판소에서 6대 3으로 합헙 결정을 내렸지만 이중과세 논란에서는 자유롭지 못하다"면서 "과거에는 상위 1~2%만 종부세를 냈지만 지금은 집값 폭등으로 세 부담이 늘어 조세 부담 능력의 한계를 주장하는 이들도 많이 늘었다. 초고가 주택 종부세는 유지하더라도 저가 다주택자에 대한 종부세는 폐지하는 게 바람직하다"고 주장했다. 

종부세와 재산세를 통합해야 한다는 대안도 제시했다. 서 학회장은 "종부세와 재산세를 통합해 주택 가격에 따라서 재산세를 부담하는 것이 옳은 방향"이라면서 "저가 주택을 갖고 있는 다주택자들은 시장에서 무자본 투기세력으로 인식하기도 하지만 임대주택을 공급하는 공급자 역할도 일부 수행하고 있다. 저가 주택을 보유한 다주택자에게 일정 부분 혜택을 주는 게 형평성 원칙에 맞다고 생각한다"고 말했다. 
 
◆"상속세 현행 60%에서 30%로 하향 시 국가재정 악화 우려"

대통령실은 현재 종부세 폐지와 함께 상속세 완화도 추진하고 있다. 상속세가 기업 밸류업(가치 제고)을 가로막는 주범이란 판단에서다. 부모한테서 사업장만 물려받은 자녀들은 상속세를 내기 위해 지분 또는 사업장 매각에 나서는 사례가 적지 않다. 상속세가 중소기업의 성장 사다리를 끊게 만든다는 지적이 제기되는 이유다. 성태윤 대통령실 정책실장도 최근 KBS에 출연해 현행 상속세 최고세율을 절반 가까이 낮추는 방안을 제안하면서 감세 논란에 불을 지폈다. 

서 학회장은 정부가 상속세 최고세율을 30% 이하로 낮추는 방안을 고려하고 있다고 밝힌 것에 대해 반대 의견을 명확히 했다. 현재 우리나라 상속세 최고세율은 사실상 60%(최대주주 할증평가 고려 시)에 이른다. 서 학회장은 최고세율을 현재보다 10% 낮추는 안이 적절하다고 제안하면서도 여론 수렴 과정을 거쳐 합리적인 개편안을 마련하는 게 무엇보다 중요하다고 강조했다.

그는 "상속세 최고세율을 30% 이하로 대폭 완화하는 것은 국가재정 건전성을 악화시킬 수 있다"면서 "'세수 펑크' 우려가 큰 상황에서 급격하게 감세를 추진하면 부작용이 나타날 수 있는 만큼 정부가 큰 틀에서 개편 방향을 정하는 것도 중요하다. 하지만 조세 측면에서 국민 여론을 수렴해 사회적 합의를 이끌어내는 것이 가장 중요하다"고 언급했다. 

지난해에 이어 올해까지 2년 연속으로 국가재정 건전성에 적신호가 켜진 점을 고려할 때 급격한 상속세 감세는 순기능보다는 역효과가 클 수 있다는 의견이다. 정부는 올해 '세수 펑크' 재현 가능성을 시사했다. 올 4월까지 세수 상황이 비슷했던 2020년(6조4000억원)과 2013년(13조5000억원), 2014년(9조9000억원)에 최소 6조원에 달하는 세수 결손이 발생한 만큼 올해도 비슷한 흐름을 보일 수 있다는 게 정부 측 설명이다. 나라 살림을 한눈에 보여주는 관리재정수지는 지난 4월 말 누계 기준으로 64조6000억원 적자였다. 4월 누계 기준으로 역대 최대 수준이다. 이 기간 중앙정부 채무는 1128조9000억원을 기록했다. 전월과 비교해 13조4000억원 증가한 규모다.

세수 결손은 2027년까지 이어질 가능성이 높게 점쳐진다. 국회 예산정책처는 2022년 단행된 세제 개편 영향으로 지난해부터 2027년까지 세수 감소액이 64조4000억원(연평균 12조8000억원)에 달할 것으로 전망했다. 

서 학회장은 "조세 재정건전성을 고려할 때 상속세 최고세율을 절반 넘게 줄이는 것은 순기능보다는 부작용이 클 수 있다"며 "현행 60% 수준인 상속세 최고세율을 50% 수준으로 낮추는 게 더 바람직하다고 생각한다"고 말했다. 

◆野 주도 '전세사기특별법', 신중하게 접근해야

야당인 더불어민주당은 '선(先) 구제, 후(後) 회수' 방안을 담은 '전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 개정안'(이하 전세사기특별법 개정안) 입법 강행 의사를 거듭 밝히고 있다. 

염태영 민주당 의원은 지난 21일 '선 구제, 후 회수'를 담은 전세사기특별법 개정안을 발의했다. 21대 국회에서 대통령 거부권 행사로 폐기된 법안보다 피해자 범위를 확대한 것이 가장 큰 특징이다. 개정안에는 깡통전세와 이중 계약으로 피해를 본 임차인을 전세사기 피해자 정의에 포함하도록 하고 다수 피해자 요건을 ‘2인 이상’ 임차인이 피해를 입은 것으로 규정하는 내용이 담겼다. 

서 학회장은 야당이 주도하는 전세사기특별법이 부실 채권을 양산하고 결국 세금으로 메울 수밖에 없을 것이라고 크게 우려했다. 선 구제, 후 회수 방안은 대통령령이 정하는 기관이 보증금 반환 채권을 매입해 피해자를 우선 구제한 뒤 추후 임대인에게 구상권을 청구해 비용을 보전하도록 하는 것이 주된 내용이다. 주무 부처인 국토교통부는 선 구제, 후 회수 방안이 현실화하면 1조원 이상의 주택도시기금 손실이 불가피하다고 보고 줄곧 반대 의견을 표명했다. 

서 학회장은 "법 개정을 통해 전세사기 사건을 해결한다고 하더라도 법의 형평성, 재정 투입 규모 불확실성, 법의 안정성 등을 고려한 신중한 접근이 필요하다"고 주장했다. 그러면서 "일각에서는 전세보증금을 선 구제한 후 구상권을 행사하면 실제 투입되는 재원은 수천억 원에 불과하다고 이야기한다"며 "다만 이러한 구상채권은 부실채권이기에 회수가 불가능한 게 대부분이다. 결국 세금으로 메워야 한다. 정부의 무조건적인 보상은 또 다른 전세사기 유도, 도덕적 해이 등 부작용을 낳을 수 있다"고 지적했다.