부동산프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 가계·기업대출 등 민간부채 확대가 맞물려 국내 금융시장을 둘러싼 위기감으로 작용하고 있다. 코로나 팬데믹 초기 저금리와 넘치는 유동성을 바탕으로 몸집을 불렸던 부동산 관련 대출이 고금리에 따른 상환 부담과 연체 리스크로 작용해 건설사 뿐 아니라 금융기관 등 금융시스템 전반으로 파장이 확산할 수 있다는 우려도 나오고 있다. 

28일 한국은행이 발표한 금융안정보고서에 따르면 부동산 관련 대출은 비은행권을 중심으로 확대 기조를 보이고 있다. 올해 3분기 말 기준 주택담보대출과 비주택담보대출에서의 비은행 비중은 각각 21.6% 34.9%로 집계됐다. 이는 코로나 팬데믹 초창기였던 2020년 1분기 대비 각각 2.4%포인트, 1.6%포인트 확대된 수치다. 비은행 기업대출 규모(올해 3분기 기준 324조원)는 코로나 이전(151조원대)보다 두 배 이상 증가했는데 주로 부동산 관련 업종과 코로나 피해 서비스업을 중심으로 급증했다. 특히 부동산과 건설업 대출 규모는 각각 175조7000억원, 44조3000억원 늘었다. 
 

일반적으로 금융기관 기업대출 확대 기조는 금융중개기능의 일환으로 해석되지만 비은행 기관들의 현 상황은 부동산 등 특정 업종에 쏠려 있다는 점에서 문제가 제기된다. 은행 기업대출 가운데 건설업·부동산업이 차지하는 비중이 은행 24%, 비은행 47.4%로 비은행 비중이 압도적으로 높은 현실에서 자칫 자금 한계생산성을 낮추고 금융권 건전성이 부동산가격 변동 폭에 따라 막대한 영향을 받을 수 있어서다. 

이미 비은행권의 부동산PF 대출 연체율은 수 년째 우상향하고 있다. 실제 지난 2021년 1%대 안팎이던 저축은행 부동산PF 연체율은 시간이 갈수록 악화돼 올해 3분기 5.56%를 기록했다. 올해 초 0%대로 미미하던 새마을금고·신협 등 상호금융기관 연체율도 3분기 들어 4.18%까지 치솟았다. 다만 상대적으로 신용도가 높고 부동산PF 취급률이 낮은 은행권 연체율은 0%대를 유지하고 있다.  

최근에는 상업용 부동산시장도 물류센터와 상가 공실 확대와 같은 부진한 모습을 보이고 있다. 실제 상업용 부동산 평균 매매가격은 지난 3분기 기준 586만원으로 작년 고점(621만원)보다 5.6%(35만원) 하락했다. 거래량도 전년 대비 26% 이상 감소한 5만8000여건에 그쳤다. 한은은 이같은 상업용 부동산시장 부진에 대해 경기 회복 지연과 금리 상승, 부동산 공급 확대, 소비패턴 변화가 영향을 미친 것으로 보고 있다. 

한은은 상업용 부동산 담보대출에 대해 LTV 기준치인 70%를 초과하는 고LTV 대출잔액이 감소한 점, 전체 비은행 상업용 부동산 대출에서 고LTV 비중이 감소한 점 등을 근거로 단기간 내 대규모 부실 가능성은 높지 않다고 평가했다. 그러면서도 '잠재 리스크'는 과거보다 높아졌다고 보고 있다. 비은행 기관들의 고LTV 대출 규모가 과거보다 확대됐고 임대수익률도 과거 대비 낮아지면서 부실 리스크가 확대됐다는 측면에서다. 

이에 한은은 비은행 중심의 부동산 대출 쏠림 현상으로 금융시스템 자원배분 효율성이 낮아진 만큼 부동산PF 등에 과도한 공급이 이뤄지지 않도록 관리해야 한다고 강조했다. 한은은 "상업용 부동산 초과 공급상태 지속과 경기회복 지연, 금리 부담 등으로 대출 부실이 현실화될 가능성에 대비해 금융권이 대손충당금 적립을 강화해야 한다"면서 "연체율이 높은 일부 비은행의 경우 보다 적극적인 리스크 관리가 필요하다"고 제언했다.