분양권 전매제한 규제가 약 6년 만에 완화되면서 시장이 꿈틀대고 있다. 실물 아파트 거래에 비해 초기 자금 부담이 덜한 데다 투자 상품으로서 기대감이 높아 실수요자들은 물론 투자자들도 몰려들고 있는 모습이다. 현장에서는 분양권 전매제한 완화 조치가 본격화하면서 거래 문의도 늘어나고 있다.

9일 부동산R114에 따르면 정부의 이번 분양권 전매제한 완화 조치로 지난 7일부터 수도권에서 전매가 풀린 단지는 117개 단지, 12만여 가구(총 가구 수 기준)에 이르는 것으로 추산됐다.
 
국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 수도권 기준 최대 10년이던 분양권 전매제한 기간을 지난 7일부터 공공택지·규제지역과 분양가상한제 적용 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했다.

이에 서울 등 과밀억제권역은 당첨자 발표 후 1년, 성장관리권역은 6개월 후면 분양권을 팔 수 있게 됐다. 
 
시행령 개정안은 시행 이전 이미 분양을 마친 아파트에도 소급 적용된다. 이에 강북구 미아동 ‘북서울자이폴라리스’, 강동구 천호동 ‘강동중흥S클래스 밀레니엄’ 등이 내년 입주를 앞두고 전매제한 규제가 해제됐다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 전매제한 기간이 기존 8년에서 1년으로 줄어들어 입주 예정일인 2025년 1월 전에 분양권을 팔 수 있다. 거래는 당첨자 발표일로부터 1년 후인 오는 12월부터 가능하다.

분양권 전매제한 완화가 본격화하면서 시장에서도 빠르게 반응이 나타나고 있다.
 
오는 6월 입주를 앞두고 있는 동대문구 용두동 청량리한양수자인은 현재 전용면적 85㎡ 기준 프리미엄이 5억원 붙었다.

롯데캐슬 리버파크 시그니처는 전용 84㎡ 분양권이 최저 20억원에서 최고 28억원까지 형성돼 있다. 최저가로 나온 매물도 프리미엄만 13억원에 달한다.
 
용두동 소재 한 중개업소 대표는 "전매제한이 풀린다는 정부 대책이 발표된 이후 매물을 등록했는데 바로 전화가 오는 등 문의가 크게 늘어났다"며 "다만 호가 차이가 여전하고 입주가 얼마 안 남았다 보니 당장 팔겠다는 연락은 적다. 시세를 지켜보는 것 같다"고 말했다.

강동구 둔촌동 공인중개사는 “둔촌주공은 분양권 거래가 연말부터 가능한데 보도를 보고 거래가 가능하냐는 문의 전화가 오고 있다”며 “몇 년 만에 규제가 풀리다 보니 역시 관심이 많은 것 같다”고 전했다.

실거주 의무 폐지 여부가 아직 결정되지 않았지만 전문가들은 전매제한이 완화되는 것만으로 분양권 거래가 늘어날 것으로 전망했다.

실제로 국토교통부 실거래가정보시스템에 따르면 지난 7일 기준 올해 1∼2월 분양권 거래는 총 6794건으로 작년 동월(5052건) 대비 34.5% 증가했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "분양권은 초기 자금 부담이 덜하고 청약통장 없이 아파트를 매입할 수 있는 메리트가 있다"며 "특히 입지가 좋은 서울이나 수도권 등 지역을 중심으로 거래량이 증가할 것으로 보인다"고 말했다.

그러나 시장 양극화 등 역효과 우려도 만만치 않다. 이미 연이은 규제 완화로 수도권과 지방 간 부동산 시장 격차가 심화한 상황에서 전매제한 완화가 촉매제 역할을 할 것이라는 분석이다. 

실제로 이미 지방에서는 대출이자를 감당하지 못한 '영끌족'들이 매물을 던지면서 마이너스피(마이너스 프리미엄·분양가보다 낮은 금액·이하 마피) 거래가 속출하고 있다. 집값 하락으로 시세차익을 노리기 어려워졌고 고금리로 이자 부담까지 커진 영향이다.

특히 미분양이 많이 발생하고 있는 대구 등에서 마피 거래가 잇따르고 있다. '대구의 강남'으로 불리는 수성구에 조성 중인 '더샵수성오클레어' 전용 84㎡ 분양권은 8000만원에서 1억원 정도 마피 매물이 나와 있다. 대구 서구 평리동 '서대구역서한이다음더퍼스트' 전용 84㎡ 분양권도 7000만원 마피 매물이 나왔다.

서진형 공정거래포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "입지가 좋고 분양가가 합리적인 지역들은 분양권 거래가 활발해지겠지만 그렇지 않은 지역은 마피가 붙는 등 입지에 따라 가격 양극화가 심화될 수 있다"고 전망했다.
 
김효선 NH농협은행 올백자문센터 수석전문위원도 "현재 부동산 시장 흐름상 다시 '똑똑한 한 채'를 선호하는 상황"이라면서도 “지방은 시장 침체가 이어지고 있기 때문에 이번 규제 완화로 거래량이 체감할 수 있는 수준까지 늘진 않을 것"이라고 말했다.