2023년 상업용 부동산 시장은 최근 수년간 누렸던 호황 대신 불확실성에 직면할 것으로 보인다. 

금리 인상 속도가 늦춰질 경우 시장이 회복할 수 있다는 분석이 있지만 물가 상승률이 아직 높고 러시아와 우크라이나 전쟁으로 불안한 국제 정세가 이어져 경기 반등을 예상하기엔 이르기 때문이다. 글로벌 공급망 회복이 지연되고 있고, 주요 국가의 경제 성장률도 저조할 것으로 전망된다.

내년은 유동성 확보를 위해 기업이 부동산 자산을 매각하는 자산 리밸런싱(포트폴리오 재조정)이 활발할 것으로 전망된다. 강남과 도심, 여의도 오피스를 가득 채운 기업들의 임차 수요가 2023년에도 견고할지 관심이다.

24일 알스퀘어는 '2023년 상업용 부동산 시장 핵심 키워드' 조사를 통해 내년 부동산 시장의 중심 키워드로 △금리 인상 속도 △자산 리밸런싱 △탄탄한 임차 수요 지속 여부 △엇갈린 프롭테크 운명 △균형 찾는 하이브리드 근무 △활발한 용도 변경 △오프라인 상권 회복 등 7가지를 제시했다.

◇ 기준금리 인상 속도에 업계 촉각

내년 상업용 부동산 관계자는 금리 인상 속도에 촉각을 곤두세우고 있다. 연초만 해도 팬데믹 완화에 따른 경제 활동 재개와 풍부한 유동성으로 호황이 기대됐지만, 미국의 가파른 기준금리 인상으로 하반기 들어 급격히 기대감이 꺾였다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울의 올해 5월 상업∙업무용 건물 매매 건수는 287건에 달했다. 하지만 10월에는 99건으로, 5개월 만에 65.5% 줄었다. 한국은행 기준금리는 같은 기간 1.75%에서 3.00%로 올랐다. 

미국 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인상 폭을 두고 전문가 해석은 제각각이다. 11월 미국 소비자물가지수(CPI)가 7.1%로, 작년 12월 이후 최소 인상 폭을 기록한 건 금리 인상 압력을 낮출 요인이다. 연준은 12월 14일(현지시간) 기준금리를 0.5%포인트 올리며 금리 인상 폭을 줄였다. 하지만 여전히 인플레이션 수준이 높고, 미국 노동시장이 금리 인상을 버틸 만큼 탄탄해 금리 인상 기조가 이어진다는 분석도 있다.

◇ 기업들, 자산 리밸런싱 나서

경기 침체가 장기화되면서 기업이 부동산 자산을 매각하는 일이 잇따를 것으로 전망된다. 이를 통해 부채비율을 줄이고 운영자금을 확보하는 등 경기 침체 선제 대응에 나설 가능성이 크다.

금융감독원 전자공시시스템에 따르면 올해 7월 초부터 12월 19일까지 유형자산 양도 또는 처분을 결정한 상장사는 27곳, 1조9600억원 규모다. 지난해 같은 기간에는 상장사 38곳이 2조9700억원 상당의 유형자산을 양도 또는 처분했다. 다만, 이마트(1조2220억원)를 제외하면 금액은 1조7476억원으로 줄어든다.

공공기관 177곳도 14조5000억원 규모의 보유 부동산과 주식 등을 2027년까지 매각한다고 밝히며 몸집 줄이기를 본격화했다.

◇ 견고한 기업 임차 수요, 내년도 이어질지 관심

서울 주요 업무지역의 임차 수요가 2023년에도 탄탄하게 유지될지 관심이다. 경기 둔화에도 강남(GBD)과 도심(CBD), 여의도 권역(GBD) 등 서울 핵심 업무지구에서는 빈 사무실 찾기가 어렵다.

한국부동산원에 따르면 지난 3분기 기준으로 테헤란로 공실률은 3.2%다. 계약과 실입주 기간이 달라 일시적으로 공실이 나는 자연 공실률을 고려하면 사실상 빈 곳이 없는 셈. 여의도 권역은 4.4%로, 전분기보다 1.2%포인트 내렸다. 광화문 공실률도 6.6%로 전분기보다 0.7%포인트 내렸다.

내년 전망은 엇갈린다. 경기 둔화로 기업 사정이 나빠지면 지금의 기업 임차 수요가 유지되지 않을 것이란 분석이다. 반면, 그동안 주요 업무 지역의 오피스 공급이 충분하지 않았고 IT 기업의 기초체력이 튼튼해 임차 수요가 흔들리지 않을 것이란 전망도 있다.

◇ 오프라인과 재택근무의 균형 찾아갈 것

재택근무를 선호하는 직원과 오프라인 근무를 유도하려는 회사 측의 니즈가 균형을 찾을 것으로 분석된다.

현재 미국의 경우 하나의 공간을 시간별로 복수의 회사가 돌려 쓰는 '타임셰어'와 임차인을 유치하기 위해 건물 내∙외부를 업그레이드하는 일이 비일비재하다. 오프라인 환경이 생산성 향상에 필수적이라고 보기 때문이다.

기업은 효율성 증대와 아이디어 발굴을 위해 직원이 현장 대면하면서 소통하는 사무실 근무와 복지와 편의를 위한 재택근무 모두가 중요하다는 점을 안다.

류강민 알스퀘어 리서치 센터장은 "경기 둔화로 기업에 생존이 대두되는 상황에서 재택근무를 고집하는 기업은 이전보다 크게 감소할 것"이라고 내다봤다.

알스퀘어가 최근 직장인 416명을 대상으로 실시한 설문조사에서 전체 응답자의 37.5%가 최근 3개월 내 '재택근무를 단축 또는 종료하고 사무실에 복귀하라는 회사 방침이나 공지가 있었다'고 답했다.
 
◇ 용도 변경과 리모델링 수요 늘어

상업시설과 주거용 건물을 업무시설로 바꾸는 용도 변경이 늘 수 있다. 류강민 리서치센터장은 "통상 경기가 좋지 않을 때 건물 용도를 바꿔 새로운 수요를 찾는데, 이런 시도가 많아질 것"이라고 설명했다.

임차인을 적극 유치하고, 수익성을 높이기 위해 건물 내외부를 인테리어∙리모델링하는 건물 소유주가 늘 것으로 분석된다.

국토교통부와 한국건설산업연구원에 따르면 글로벌 경제 위기가 있었던 2008년 전체 건축물 착공면적 중 증축∙개축∙이전∙대수선∙용도변경 등 리모델링은 1605만㎡로 전체 21.4%에 달했다. 팬데믹이 닥쳤던 2020년에도 전체의 17.7%(2184만㎡)를 차지했다. 모두 예년과 비교하면 비중이 소폭 컸다.

◇ 젊은 세대 선호 지역 중심, 상권 회복 이어져

올해도 성수동과 한남동 등 젊은 세대가 몰리는 지역 중심으로 브랜드 팝업스토어와 로드숍이 몰리며 상권 회복이 이어졌다.

한국부동산원에 따르면 3분기 기준 성수동 인근 뚝섬 소규모 상가(2층 이하, 연면적 330㎡ 이하) 공실률은 4.1%를 기록했다. 중대형 상가 공실률은 2.6%에 그쳤다.

메르세데스 벤츠나 포르쉐 같은 고급 자동차 브랜드는 올해 성수동에서 신차 전시회를 열었다. 젊은 세대가 선호하는 식음료(F&B), 패션, 명품 브랜드도 성수동에 몰린다. 한남동 역시 삼성물산 패션부문에서 선보인 멀티 브랜드숍 'ZIP739'과 갤러리아 백화점의 테니스 용품 팝업스토어 '스매싱494' 등이 들어서며 주목받고 있다.

강남역과 신논현역 인근에는 최근 BHC의 수제버거 브랜드 ‘슈퍼두퍼’와 무신사가 새롭게 매장을 냈다. 삼성물산 '에잇세컨즈', 치킨 브랜드 '파파이스'도 다시 강남권에 터를 잡았다.

◇ 이익 창출 여부에, 엇갈린 프롭테크 운명

부동산 산업에 기술을 적용해 정보 비대칭과 소비자 불편을 해결하는 프롭테크 기업 운명이 이익 창출 여부에 따라 엇갈리는 중이다.

넉넉한 운영자금을 확보했거나, 당장 이익을 낼 수 있는 기업은 불경기에도 상대적으로 타격이 덜하지만, 적자 기업은 이용자 둔화와 매출 부진 우려가 배가된다. 경기 침체 시그널이 보다 강해지면 이런 현상이 두드러질 것으로 전망된다.