단군 이래 ‘재건축 최대어’로 꼽히는 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)가 공사 중단 사태와 레고랜드발 자금 조달 위기 등 우여곡절 끝에 3.3㎡당 3829만원으로 평균 분양가를 확정했다.
 
전용면적 84㎡ 기준 총 분양가가 최소 12억원을 넘어설 것으로 예상되면서 중도금 대출이 불가능해졌다. 전용면적 59㎡ 분양가는 9억5000만원 수준으로 예상돼 중도금 대출이 가능할 것으로 보인다.
 
16일 정비업계와 강동구청 등에 따르면 강동구청은 이날 분양가심의위원회를 열어 3.3㎡ 분양가를 3829만2269원으로 책정하고 둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합에 통보했다.
 
앞서 조합은 3.3㎡당 4180만원을 신청했지만 강동구청이 심의를 통해 조정한 것이다. 조합은 이날 조합원 공지를 통해 “3900만원대 분양가를 기대했으나 정부의 강력한 분양가 억제 조처와 고금리로 인한 자금 부담으로 분양시장까지 날로 악화되자 분양가 심의에도 영향을 끼치게 됐다”며 “만족할 만한 일반 분양가를 알려드리지 못해 매우 안타까운 마음”이라고 했다.
 
조합은 “다소 기대에 미치지 못하지만 조속히 일반 분양을 진행하지 않으면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금경색으로 인한 고금리 이자 부담을 감당하지 못해 다시 조합이 파산 위기에 빠질 수 있는 상황”이라며 “최대한 빨리 관리처분총회를 거쳐 일반 분양을 성공시켜야 한다”고 설명했다. 관리처분총회는 다음 달 말쯤 열릴 예정이다.
 
당초 조합은 내년 2월로 분양을 계획했지만 연 12%에 달하는 고금리 PF로 이자 부담만 약 160억원에 이르자 분양을 연내로 앞당겼다. 조합은 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 방식으로 조달한 사업비 7000억원을 한 차례 대환해 총 7231억원을 끌어왔으며 만기는 내년 1월 19일이다.

둔촌주공 재건축 사업은 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동에 1만232가구를 짓는 사업이다. 이 중 조합원 물량을 제외한 일반분양 물량은 4786가구다. 전용면적 29㎡ 10가구, 39㎡ 1150가구, 49㎡ 901가구, 59㎡ 1488가구, 84㎡ 1237가구 등이 일반분양으로 공급될 예정이다.

앞서 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 민간 분양에서 중도금 대출이 가능한 분양가 수준을 9억원에서 12억원으로 높이기로 했지만 수요가 많은 전용 84㎡는 추정 분양가가 12억~13억원 선에서 형성될 것으로 보여 사실상 중도금 대출이 어려울 전망이다. 집단대출이 안 되면 전체 분양대금 중 약 50~60%에 달하는 중도금을 분양당첨자가 자체적으로 마련해야 한다. 

일반 분양 물량 중 전용면적 59㎡ 이하는 74%에 이르는데 전용 59㎡는 9억~10억원 선에 분양가가 형성될 것으로 보여 중도금 대출이 가능할 전망이다. 

조합은 오는 25일 모집공고를 내고 다음 달 5일과 6일 각각 특별 분양과 일반 분양(1순위)을 진행할 예정이다. 당첨자 발표는 특별공급 12월 14일, 일반분양 15일이며 계약은 내년 1월 3일부터다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “애초부터 서울 강동 지역에 위치한 둔촌주공 분양가가 12억원 이하로 떨어질 것이라고 예상한 사람은 없었을 것”이라며 “결국 청약 신청자의 이자 부담 능력을 포함한 자금 조달 능력과 그에 따른 미래 가치에 대한 판단이 관건”이라고 말했다.