"상승장 때와 마찬가지로 1~2건의 이상 거래가 전체 시장 분위기를 좌우하고 있다고 보면 됩니다. 거래가 없어도 진짜 너무 없어요. 매수, 매도자들의 심리에 따라 호가 차이도 워낙 커서 지금은 자금이 있다고 해도 섣불리 매수를 권유하기 어려울 정도예요."(송파 J공인중개업소 대표)
 
"매년 10월은 겨울방학을 앞두고 가장 이사수요가 몰리는 시기라서 원래 수요가 많아 세가 올라야 정상인데······. 지금은 세입자가 없어 오히려 가격이 내려갔어요. 이게 좋은 상황이 아닌 게 다른 지역의 가격도 같이 하락하거나 거래가 안 돼 수요자들의 발이 아예 묶여 버린 거죠. 이사 자체를 포기하는 분위기입니다."(강남 H공인중개업소 대표)
 
25일 찾은 강남 3구 일대의 부동산 중개업소 관계자들은 최근 거래상황에 대해 "비정상적"이라며 "업계가 아사(餓死) 직전인데 손을 쓰겠다는 정책 당국자가 아무도 없다"고 목소리를 높였다. 역대급 거래절벽은 대출규제, 토지거래허가제 등 인위적인 규제 허들이 높은 상황에서 금리인상이 맞물린 영향이 크다.

이들은 "매수자들은 더 떨어질 걸 생각해서 관망세로 돌아섰고, 사정이 급한 매도자 극히 일부만 거래에 적극적으로 나서고 있다"면서 "5000가구급 대단지에서 1년에 1~2건 터지는 거래도 워낙 귀하다 보니 이런 비정상 거래가 시세로 둔갑하는 것"이라고 입을 모았다. 그러면서 "이러한 비정상 거래는 매수자, 매도자, 중개인 모두의 불확실성을 높여 시장 질서를 어지럽힌다"고 지적했다.
 
최근 부동산 거래시장은 역대급 빙하기를 맞고 있다. 서울을 비롯해 수도권 전역에서 매매, 전월세 거래 모두 급감하면서 가격 하락폭도 정상적인 수준을 넘어섰다는 게 시장 관계자들의 공통된 견해다.

실제 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 지난해 11월에만 해도 26억3500만원에 거래됐지만 지난 9월에는 21억4000만원에 거래돼 1년 만에 약 5억원 하락했다. 같은 기간 이 아파트 전세시세는 6억~9억원에서 최근 5억원대로 떨어졌다.

대치동 A공인중개업소 대표는 "최근 분위기는 금리와 실거래가 하락보다는 매수심리가 더 큰 문제"라면서 "서울 주변 위성도시들의 하락세, 내년 초까지도 이어질 것으로 보이는 미국의 금리인상, 언론의 하락장 부추김 경쟁 등으로 매수자와 매도자 모두 거래에 소요되는 2~3개월의 시간을 정상적으로 버텨내질 못한다"고 말했다. "거래 도중에 가격이 2억~3억원 떨어지는 게 정상적인 시장이냐. 리스크가 크기 때문에 거래 자체가 이뤄지지 않는 것"이라고 말했다.
 
압구정동 P공인개업소 관계자는 "최근 압구정 아파트 3.3㎡당 1억원 가격선이 무너지면서 청담동, 반포동, 대치동 등 강남 일대 가격선도 붕괴됐다"면서 "'가격이 더 높아지지 않을 것'이라는 심리와 함께 특히 학군수요가 높았던 대치동은 코로나19로 인한 비대면 수업 활성화, 특수고 등의 영향으로 수요가 2~3년 전에 비해 4분의 1수준으로 줄었다"고 말했다.
 
다만 전세의 월세화 현상은 꾸준히 진행 중이다. 대치동 R공인중개업소 관계자는 "대출금리가 7~8%대로 높아지면서 전세이자보다 월세가 저렴해졌고, 집값이 더 하락할 수 있다는 암울한 전망이 확대되며 임차인들이 보증금을 크게 묶어두려 하지 않는다"면서 "전세보다는 월세나 반전세를 더 많이 찾는다"고 말했다.

최근 전용 84㎡기준 '20억원'선이 무너진 잠실과 '급급매' 거래가 이어지고 있는 송파구 일대 중개업소에서는 민감한 분위기가 감지되기도 했다.

1만2602가구에 달하는 송파구 헬리오시티 인근의 한 중개업소 대표는 "급락 거래는 금기어"라며 "집주인들이 많이 예민해 한다"고 귀띔했다. 이 아파트 전용 84㎡는 지난 9월 13억8000만원에 거래됐는데 이는 직전 거래가인 20억2000만원보다는 6억4000만원, 고점가격인 지난해 9월(23억7000만원)보다는 9억9000만원 하락한 가격이다.
 
이 단지 인근 L부동산 대표는 "정상거래와 급매와의 가격차이가 크긴 하지만 간혹 한 건의 거래가 눈에 띄는 거지 단지 전체의 가치가 떨어진 것은 아니다"라면서도 "13억원 거래는 가족간의 거래라는 소문이 있다. 하락장에서 다른 단지도 다 같이 떨어지고 있기 때문에 (우리 단지만) 큰 문제가 될 것은 없다"고 말했다.

잠실 엘·리·트(엘스·리센츠·트라지움) 일대 J중개업소 대표는 "그동안 많이 올라서 어느 정도의 조정은 당연하다고 생각하지만 최근 그 폭이 너무 가팔라 시장 심리가 위축되고 거래가 어려워지는 등 악순환이 반복되고 있다"면서 "상승장 때도 비정상적으로 치고 올라갔듯, 하락할 때도 안 좋은 상황이 물리고 물리면서 일부 사람들에게는 감당하기 어려운 쪽으로 치닫고 있다"고 말했다.
 
잠실 H부동산 관계자 역시 "대출금리, 중개비, 이사비 등 모든 물가가 오르다보니 임차인들은 어지간해선 움직이지 않으려고 한다"면서 "특히 송파쪽 거주자들은 위례와 하남쪽 입주물량이 나오면서 경기도로 많이 빠졌고, 학군 때문에 반드시 잠실에 남아야 하는 임차인들은 잠실5단지 같이 거주비용이 낮은 하급 아파트를 찾는다"고 말했다.
 
대부분의 중개업소에서는 거래절벽으로 인한 극심한 고통을 호소했다. 강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "이사철 거래가 활발하려면 전반적으로 거래가 활성화돼야 하는데 다른 지역에 발이 묶여버리니 강남에 들어오고 싶어도 들어오지 못하는 사람이 대다수"라면서 "자녀 교육 때문에 이사를 계획했다가 기존 집을 처분하지 못하거나 매수 의사가 있어도 토지거래허가제 등으로 거주 이전의 자유가 막혔기 때문에 불만의 목소리가 높다"고 말했다.