중국 장시(江西)성 난창(南昌)에 사는 류(劉)씨. 그는 중국 부동산업체 타이허(泰禾)가 시내에 새로 짓는 난창위안쯔(南昌院子) 아파트 단지 입주 예정자다. 2019년 40만 위안(약 7700만원) 계약금을 내고 140만 위안짜리 주택을 분양받았다. 나머지 잔액은 은행에서 주택담보대출을 받아 매달 5600위안씩 2년 넘게 갚아나가고 있다.

원래대로라면 2021년 11월이 입주 예정일이다. 하지만 업체가 자금난으로 공사를 중단하면서 내 집 장만의 꿈도 요원해졌다.

류씨를 비롯한 해당 아파트 단지 예비 입주민 100여명은 결국 단체 행동에 돌입했다. 지난달 23일 장시성 은행보험감독관리국과 건설은행 등 관련 기관에 공사를 조속히 재개시키지 않으면 대출금 상환을 중단하겠다고 통보한 것. 

류씨는 "공사가 중단된 아파트 대출금을 갚는 건 마치 밑 빠진 독에 물 붓기"라며 "언제 입주할 수 있을지 기약도 없는데, 왜 대출금을 갚아야 하냐"고 분노를 터뜨렸다.

중국 부동산 전문매체 러쥐재경(樂居財經)이 14일 보도한 내용이다. 중국 부동산 경기 침체로 아파트 공사 중단이 잇따르자 류씨처럼 입주민들이 주택담보대출(주담대) 상환을 거부하는 움직임이 전국적으로 번지고 있다. 이는 중국 은행권 부실대출 문제로 번져 금융 리스크 촉발은 물론, 사회 불안정을 초래할 수 있다는 우려도 나온다.  
 

14일 홍콩 명보에 따르면 현재 중국 전역 15개 성(省)급 행정지역 내 수십개 도시의 100개 넘는 아파트 단지 공사가 중단되자, 해당 입주민들은 대출 상환을 거부하고 있다. 여기엔 중소 도시뿐만 아니라 정저우, 우한, 창사, 시안, 충칭 등 대도시도 포함됐다.

공사가 중단된 사례를 보면, 지난해 디폴트(채무불이행)를 선언한 중국 부동산재벌 헝다그룹 산하 아파트가 약 30개로 가장 많다. 이외에도 아오위안(​奧園), 신리(新力), 란광(藍光), 타이허, 스마오(世茂), 신위안(鑫苑), 양광청(陽光城) 등 대부분 자금난을 겪는 부동산 업체다.

중국기금보에 따르면 2021년 말 기준 중국 24개 주요 도시에서 공사가 중단된 아파트 단지의 총건설면적만 2468만㎡로, 같은 기간 전국 신규주택 판매 면적의 10%를 차지했다. 특히 리스크가 비교적 큰 정저우·창사·충칭·우한 등 4개 도시에서만 공사가 중단된 아파트 건설 면적이 200만㎡, 2만여 가구에 달하는 것으로 집계됐다.

이로 인한 입주민들의 대출 상환 중단 움직임이 은행 부실대출 리스크로 확산될 수 있다는 우려도 나온다.
 
톈펑증권에 따르면 최악의 경우, 전국적으로 미완공 주택이 전체 신규 주택의 10%에 달한다고 가정했을 때, 잠재적으로 상환 중단될 수 있는 대출액은 최대 7300억 위안(약 142조원)에 달한다고 잠정 집계했다. 이는 지난해 1분기 주택담보대출 잔액의 1.9%에 달하는 수준이다. 

이 정도 수준이면 은행권 전체 금융시스템에 충격을 가져오긴 어렵다는 진단이 나온다. 하지만 주요 시중은행들이 더 많은 부실 대출 리스크에 직면하는 건 사실이다. 

자오상은행의 경우, 현재 부동산대출이 3652억 위안으로, 전체 대출의 6.74%를 차지한다. 특히 부동산 부문 부실대출 비율만 2.57%로, 전체 부실대출 비율(0.94%)보다 월등히 높다. 전날 홍콩 증시에서 자오상은행 주가가 7% 가까이 폭락한 배경이다. 
 

공사 중단으로 언제 새집에 입주할지 막막해진 예비 입주민들은 이제 화살을 은행과 지방정부 탓으로 돌리고 있다. 

실제 규정대로라면 은행은 리스크 예방을 위해 공사를 4분의3 이상 마치거나, 상량식을 마친 아파트 프로젝트에 대해서만 주택담보대출을 제공하고, 계약금도 엄격히 관리해야 한다. 부동산 업체에서 자금을 제멋대로 남용하지 않도록 하기 위함이다.

그런데도 아파트 공사 중단 사태가 빚어진 것은 당국과 은행이 자금 관리·감독과 리스크 예방 의무를 다하지 않았기 때문이란 게 입주민의 주장이다. 

최근엔 중국 관영매체까지 나서서 입주민 권익 보호를 강조하며 지방정부가 문제 해결을 위해 이번 사태에 개입할 것을 촉구했다. 

중국 관영 증권시보는 13일자 1면 헤드라인에 '아파트 공사 중단에 따른 주택담보대출 상환 중단 리스크 확산을 막아라'라는 제목의 평론을 게재했다.

평론은 "이는 부동산에 부정적 충격 가져오고 금융시스템 안정에 불리하다"며 "지방정부는 공사를 어떻게 재개할지 방법을 연구하고, 남용된 자금을 추적하고, 혹은 우량 부동산 기업을 유치해 주택 완공 및 인도를 우선적으로 보장해야 한다"고 촉구했다. 

옌웨진 상하이 이쥐부동산연구원 연구주임은 "대출 상환 중단 문제를 해결하기 위해 가장 중요한 것은 주택 인도가 제때 이뤄지도록 하는 것"이라며 "이를 통해 재산 문제가 사회 문제로 확산되지 않도록 해야 한다"고 강조했다. 
 

부동산은 중국 경제의 25~30%를 떠받치는 기둥이다. 그런데 지난 2년간 중국의 코로나 봉쇄, 부채 단속 등 부동산 부문 규제로 부동산 경기가 침체됐다. 

시장 조사업체 중국부동산정보(CRIC)에 따르면 중국 100대 부동산 개발 업체의 월별 신규 주택 판매 금액 감소율은 지난 1월 39.6%, 2월 47.2%, 3월 58.0%, 4월 58.6%, 5월 59.4%, 6월 43%로 계속 마이너스 성장을 보이는 중이다. 

집은 팔리지 않아 미분양 주택만 늘어나고, 역내외 채권 발행도 어려워진 부동산 업체들은 결국 자금난에 봉착했다. 

이에 전국 각지에서는 주택 수요를 살리는 데 주력하고 있다. 농촌 주민들의 집 구매를 장려하기 위해 마늘·수박·대파 등 농산물로 주택 계약금을 대체하는가 하면, 주택 계약금을 6개월~1년 할부로 낼 수 있도록 하는 부동산 업체들도 생겨났다. 

최근엔 주택 '공동구매' 움직임까지 나타났다. 14일 홍콩 명보에 따르면 6월 들어 산시성 타이위안, 광둥성 중산 등 9개 도시에서는 국유기업, 공공기관, 대학, 연구소 등 사업장 직원들에게 신규주택을 단체로 구매할 것을 장려하고 나섰다.

저장성 퉁루현의 경우, 부동산업체와 협상을 통해 사업장 직원들이 공동 구매로 한 번에 10채 이상 구매 시 3% 할인, 20채 이상 구매 시 5% 추가 할인 등을 제공하고 있다고 한다.