문재인 정부의 주요 부동산정책이던 '임대차 3법(계약갱신청구권·전월세신고제·전월세상한제)'이 윤석열 정부 들어서 대대적인 개편을 맞을지 관심이 쏠린다. 원희룡 국토부장관 후보자가 임대차 3법에 대해 "폐지에 가까운 근본적인 개편이 필요하다"고 언급한 가운데 전문가들은 급격한 개편은 시장의 더 큰 혼란을 야기할 수 있는 만큼 단계적인 접근이 필요하다고 조언했다. 
 
3일 아주경제가 부동산 최고 전문가들에게 임대차 3법의 개선 방향에 대한 인터뷰를 진행한 결과 대부분은 제도의 필요성에 공감했다. 다만 임대인 인센티브를 위해 보증금 상한제의 범위를 넓히거나 계약기간을 다변화하는 등 좀 더 시장 친화적인 접근이 필요하다고 주문했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "임대차 3법을 당장 폐지할 수는 없을 것"이라며 "다만 전월세상한제와 계약갱신청구권이 임대차 시장을 경직되게 만들고, 이·삼중가격을 나오게 하는 등 문제를 불러온 만큼 개선이 필요하다"고 말했다.

이어 "임대차3법은 기본적으로 임차인을 보호한다는 취지에서는 바람직하기 때문에 제도는 유지하되 조금 유연하게 만들어야 할 필요가 있다"고 덧붙였다. 
 
구체적으로 "윤석열 정부의 노선 자체가 민간의 자율성을 존중하도록 하고 있다"며 "계약갱신청구권의 기간을 현행 2+2년에서 2+1년 등으로 옵션을 추가하거나, 전·월세 상한제의 범위를 조건에 따라 1~10%까지 폭을 넓히는 것이 대안이 될 수 있다"고 설명했다. 해당 제도의 필요성을 인정해 정부가 개입은 하되, 구체적인 조건은 시장에 자율성을 최대한 존중하는 방식이 필요하다는 주장이다. 
 
그는 "법이 이미 2년간 시행돼 온 상황에서 급격한 폐지는 문제를 불러올 수 있기에 수정·보완이 바람직하다고 본다"며 "임대사업자 활성화를 위해 계약 갱신이나 인상 폭을 지키는 집주인에게 인센티브를 줄 가능성도 크다"라고 덧붙였다.
 
지역별로 임대차 3법 적용을 차별화해야 한다는 아이디어도 나왔다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "수정·보완을 통해 임대차3법이 적용되는 부분을 줄여야 한다"면서 "임차인 보호를 위해 꼭 필요한 지역, 필요한 주택 유형에서만 좀 더 집중적으로 시행하도록 해야 한다"고 말했다. 
 
김 실장은 "임대차3법으로 인한 변화를 체크할 수 있도록 제대로 된 시장 조사와 문제점 진단이 필요하다"면서 "이를 통해 임대차 시장 관리를 위한 정부의 중장기적 목표를 확실히해야 한다"고 했다. 시장에는 다양한 입장이 있는데, 목표가 뚜렷하지 않으면 앞으로도 문제가 발생할 때마다 흔들릴 수밖에 없다는 것이다.
 
그는 "과거 정부는 4년짜리 등록임대주택 제도를 폐지해놓고 임대차3법을 강행했는데, 4년 등록임대주택제도는 계약갱신청구권과 동일한 효과를 내는 제도였다"며 "새 정부는 땜질식 처방이 아닌, 무너진 등록임대주택 시장을 어떻게 바로 세울 것인지 고민해야 한다"고 지적했다.

이어 김 실장은 "임대주택시장을 복구하고 다주택자들이 보유하고 있는 미등록 주택을 임대차 시장에 내놓을 수 있도록 하는 게 가장 중요할 것"이라고 말했다.
 
임대인 인센티브를 강화해야 한다는 의견도 나왔다. 고종완 한양대 부동산융합대학원 교수(한국자산관리연구원장)는 "임대차3법은 임차인 보호를 위해 꼭 필요한 제도"라며 "수정·보완은 최소한으로 하고, 임대인을 위한 다양한 인센티브를 도입해야 한다"고 했다.
 
고 교수는 "선진국에는 임대차3법의 효과를 내는 제도들이 있고, 우리나라보다 평균 거주기간도 길다"며 "다만, 집주인이 손해를 보는 측면이 있는 만큼 보유세를 줄여주는 등 보상 방안이 필요하다"고 말했다. 이어 "제도를 악용하는 세입자나 집주인을 막을 방법 등 제도적인 방안을 마련해서 부작용을 줄여야 한다"고 전했다. 

그는 "현재도 집값은 상승세를 보이고 있다"며 "갑작스러운 제도의 변화는 또 한번 가격 상승을 불러올 가능성이 크기 때문에 수정에 신중할 필요가 있다"고 전했다.
 
임대차3법이 시장 혼란을 야기하는 만큼 전면적으로 폐지해야 한다는 주장도 나왔다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "임대차 3법, 특히 계약갱신청구권은 사적 계약에 대해 규율하면서도 해석이 명확지 않아 좋은 법이라 할 수 없다"며 "거기에 보완한다고 세제 인센티브라거나 계약 기간 조정을 덧붙이게 되면 법만 더 번잡해진다"고 말했다.
 
이어 "임대차 3법을 폐지해 기존 제도로 돌아간다면 그간의 문제점들은 소멸할 것"이라며 "소급 적용 논란도 법 폐지 이후의 계약에는 미적용하면 의미가 없다"고 덧붙였다.
 
그는 “전세기간 2년이 너무 짧아서 문제라면 계약갱신이 아니라 3년으로 늘리는 방안을 적용하는 것이 옳다고 생각한다”며 “또한 임대 등록 활성화와 민간임대주택 활성화가 주택공급확대 측면에서 긍정적일 것”이라고 전했다. 
 
서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 "임대차3법은 전세물량을 줄이고, 전셋값을 급등시키는 문제를 불러왔기 때문에 폐지해야한다"면서도 "갱신 시 올릴 수 있는 요율을 주택가격별로 차등을 둬 제시할 수 있게 한다거나 2+1로 계약기간을 바꾸게 하는 식으로 수정될 수 있다"고 전망했다.

실제 부동산R114 자료에 따르면, 최근 2년간(2020년 4월~2022년 3월) 전국의 아파트 평균 전셋값은 32.21% 상승했다. 금액으로는 2억9883만원에서 4억25만원으로 1억원 이상 올랐다. 지역별로는 수도권이 35.04%로 가장 많이 올랐고, 기타 지방과 지방광역시는 각각 23.95%, 22.87%씩 상승했다.