철옹성과 같았던 서울 집값에 균열 징조가 생기고 있다. 특히 집값이 크게 뛰었던 서울 외곽 지역을 중심으로 하락 거래가 잇따르며 집값 급등으로 인한 부담감과 대출규제의 영향을 받았다는 분석이 나온다. 
 
2일 KB부동산 월간시계열 자료에 따르면 올 1월부터 11월 말까지 집값이 가장 많이 올랐던 곳은 20.26% 오른 노원구다. 이어 △도봉구 17.90% △강서구 17.87% △구로구 16.14% △중랑구 15.19% △동작구 14.86% △강북구 14.46% 등이 뒤를 이었다. 집값이 비교적 크게 뛴 곳들은 대부분 서울 외곽이었다.
 
하락 거래 사례는 이 같은 서울 외곽에서 많이 발견됐다. 이날 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 중랑구 면목동의 '늘푸른동아' 전용 59.65㎡는 지난 9월 9일 7억4000만원에 팔렸지만 지난 10월 21일에는 6억9500만원, 지난달 4일에는 6억7000만원에 팔렸다. 약 2달 새 7000만원이 떨어진 것이다.
 
노원구 '상계주공6단지' 전용 58㎡는 지난 9월 7일 9억4000만원에 신고가를 썼지만, 지난 10월 22일 8억6000만원에 거래되며 8000만원 떨어졌다. '한화꿈에그린' 전용 84㎡ 또한 지난 8월 10억4500만원에 신고가로 거래됐지만 지난 10월 2일에는 10억원으로 내렸다. '상계주공9단지' 전용 41㎡도 8월 6억2800만원에 신고가 거래됐다가 지난달 5억9500만원으로 거래됐다.
 
강서구 방화동 '방화그린' 49㎡는 지난 10월 6억7500만원에 거래됐지만, 11월 6억2000만원으로 약 5500만원 떨어졌다. 염창동의 '롯데캐슬' 84㎡도 지난 9월 13억9000만원에서 10월 13억원으로 한달 새 9000만원 내려간 가격에 거래됐다.
 
강북구 미아동의 '꿈의숲해링턴플레이스' 전용 84㎡는 8월 11억3000만원에 신고가를 기록했다가 지난달 10억8000만원으로 5000만원 떨어진 가격에 팔렸다. 'SK북한산시티' 전용면적 114m²도 10월 8억9900만원에 팔렸다. 이는 직전 거래인 9억7800만원보다 7900만원 내린 가격이다.
 
전문가들은 지난해 뜨거운 부동산 시장에서, 비교적 진입이 쉬웠던 자치구들 집값이 많이 오르며 고점에 대한 우려가 생겼고, 최근 대출규제로 인해 매수자들의 자금여력이 줄어 발생한 현상이라고 분석했다.
 
권일 부동산인포 리서치팀장은 "지난해 부동산 가격 급등으로 수요자들이 가격 진입장벽이 낮았던 지역으로 이동하며 서울 외곽 지역 아파트값이 급등했다"며 "수요자들이 더 이상 수용할 수 없을 만큼 급등해, 빠르게 마음이 돌아선 것"이라고 분석했다.
 
그는 이어 "강남 등 지역을 노리는 수요자들은 자금력이 탄탄한 것과 달리 (서울 외곽을 매수하려는 사람들은 자금력이 비교적 부족해) 최근 대출규제와 보유세 인상 등으로 매수세가 위축됐다"고 말했다.
 
실제로 서울 지역 전체를 놓고 봐도 하락 거래 비중이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 최근 서울 아파트 거래 10건 중 3건이 하락 거래였다. 지난달 10일 김회재 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 '수도권 지역 아파트 실거래가 동향'에 따르면 10월 서울 아파트 거래 중 직전 거래 대비 매매가가 하락한 거래 비중은 31.8%였다. 이 같은 하락 거래 비중은 전월보다 8.2%포인트 높아졌다.
 
내년에도 이런 상황이 계속될 수 있다는 분석이 나온다. 내년부터 총대출액이 2억원을 초과하면 차주별 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되는 등 대출 규제가 더 강화되는 상황이기 때문이다. 이에 대출 여부에 따라 집값이 많이 좌우되는 중저가 단지는 약세가 더 이어질 수 있다는 설명이다.
 
권 팀장은 "(대출규제가 강화되는 상황에서) 서울 외곽이나, 지방 등 (아파트값이 대출 규제 영향권에 든 곳)에서는 과도하게 올랐던 부분이 조정될 가능성도 있다"며 "전반적으로 올해 부동산 시장보다 차분한 시장이 될 것으로 본다"고 말했다.

다만, 대세적인 하락 전환까지는 어려울 것이라는 전망도 함께 나왔다. 윤지해 부동산R114연구원은 "대출규제를 통한 인위적인 가격조정으로 거래량 등이 줄었지만, 수요 자체가 없어진 것은 아니다"라며 "서울은 전체적으로 강보합 정도로 흘러갈 것으로 예상되며, 대선 등 앞으로 다시 부동산 시장을 자극할 요인도 있다"고 말했다.