최근 불거진 대장동 특혜 의혹으로 민관합동 도시개발사업 논란이 커지자 정부가 민간이 과도한 이익을 가져가지 못하도록 이윤율 상한 설정을 제도화한다. 그동안 사업절차와 방법에 대한 구체적 지침이 없었던 특수목적법인(SPC)은 절차적 투명성을 확보하도록 했다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 도시개발사업의 공공성 강화 추진안을 4일 발표했다.

우선 정부는 민관이 공동으로 출자해 시행하는 도시개발 사업에서 토지조성·매각 과정 시 민간의 과도한 이익이 발생하지 않도록 민간 이익률을 제한한다.

'택지개발촉진법' 등 다른 법률 등을 고려해 민간 이윤율 상한을 법률에 직접 규정하는 1안과 출자자 협약으로 민간 이윤율 상한을 설정하도록 의무화하되 지정권자가 이윤율 상한의 적정성을 검토하는 절차를 함께 규정하는 2안을 검토 중이다.

이헌승 국민의힘 의원은 민관공동사업 시 민간의 이윤율을 총사업비의 6%로, 진성준 더불어민주당 의원은 10%로 제한하는 도시개발법 개정법안을 발의한 만큼 이번 정기국회에서 논의를 거쳐 개정을 추진할 계획이다.

이윤율 상한을 초과해 발생한 이익은 생활SOC 설치·부담, 특별회계를 통한 임대주택 등 지역 내 공공목적 용도로 재투자 되도록 제도화할 예정이다.

공공의 출자비율이 전체의 50%를 초과하는 사업을 시행하는 경우에는 해당 택지를 공공택지로 구분해 분양가 상한제를 적용하도록 개선한다.

도시개발사업을 비롯해 개발사업 전반에 대해 부과되는 개발부담금 비율은 현 20~25%에서 50% 수준으로 높일 계획이다.

민관공동사업은 명확한 가이드를 만들어 절차적 투명성을 확보한다. SPC를 설립해 사업을 추진하는 경우에는 △공모 및 심사 방법에 대한 세부 선정 절차 △사업 협약에 포함할 사항 등을 구체적으로 규정할 예정이다.

김흥진 국토부 국토도시실장은 "토지수용을 바탕으로 하는 개발사업에 개발이익이 과도하게 사유화되는 것은 바람직하지 않다"면서도 "민간의 참여와 자율성을 전제로 하는 도시개발법을 기본으로 하되 공공성을 강화하는 것이기 때문에 세부적 사안은 지역적·사업적 특성에 맞게 가이드라인을 만들 계획"이라고 말했다.

이와 함께 도시개발사업의 관리‧감독 및 지원을 강화한다.

현재는 지자체의 자율성 확보 취지에서 지정권자에게 관리‧감독 권한을 부여하고 있으나, 앞으로는 중앙정부의 관리‧감독을 강화하고 지원을 확대할 방침이다.

또한, 지정권자가 구역지정, 개발계획 수립 시 국토부 장관과 협의해야 하는 대상을 확대(구역면적이 100만㎡ 이상 사업 → 50만㎡ 이상 사업)하도록 개선할 계획이다.

그러나 전문가들은 공공성 강화에 따른 민간 사업 위축을 우려했다. 규제를 강화하면 공급물량이 줄어들면서 시장 안정에는 부정적 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "이익률을 제한하면 민간이 참여하는 데 상당한 제약요인으로 작용한다"며 "토지소유자가 지분 형태로 참여하는 리츠 등의 방식으로 개선하는 것이 조금 더 바람직한 방향"이라고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장도 "규제를 강화하면 부동산 시장에서 공급물량은 줄어들게 된다"며 "가뜩이나 공급이 부족한 수급 불균형 상황에서 분양가 상한제 등이 강화되면 공급과 유통량이 줄어들어서 가격 안정과는 거리가 먼 역효과가 날 수 있다"고 설명했다.