분양시장이 변화를 앞두고 있다. 정부가 분양가상한제와 고분양가 관리제도 손질을 예고하고 나서며, 분양가가 대폭 오를 것이란 우려가 고개를 들고 있다. 이달 출격을 앞두고 있던 분양 대어들이 개편되는 분양가상한제를 적용받기 위해 분양시기를 늦출 수 있다는 전망도 나온다. 반면, 개편안이 건설업계가 기대한 수준 이하일 경우 공급 가뭄은 계속될 전망이다. 무주택 실수요자 입장에서는 이쪽도, 저쪽도 그리 반갑지만은 않은 변화다. 
  
22일 부동산114에 따르면 추석 연휴 이후인 올해 4분기 분양 예정물량은 총 11만4988가구다.

월별로 보면 △10월 3만6641가구 △11월 2만2472가구 △12월 5만5847가구 등이다. 4분기 예정물량은 지난해와 비슷한 수준이지만 물량이 귀한 서울 분양이 예년보다 많아 실수요자들의 관심이 높다.

아울러 9월에는 분양물량 5만1429가구 가운데 70%에 달하는 3만5891가구가 수도권에 몰려 있다. 특히 서울에서만 5000가구가 분양을 앞둬, 실수요자들의 관심이 높다.
 
서울을 비롯한 수도권에서 알짜 단지들이 대거 분양을 앞두고 있다. ‘e편한세상 강일 어반브릿지’, ‘이문1구역 래미안’, ‘둔촌올림픽파크 에비뉴포레(둔촌주공)’, ‘디에이치방배’, ‘신반포 메이플자이(신반포4지구)’ 등 서울의 귀한 물량들이 분양시장 출격을 준비 중이다. 

이들 아파트는 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 낮은 수준으로 분양가가 책정될 전망이다. 다만, 정부가 분양가 상한제와 고분양가 관리제도를 손질하기로 예고한 만큼, 이들 로또 단지들의 분양가가 기대했던 수준보다 높은 가격으로 시장에 나올 가능성도 있다.

분양가 개편안은 이달 중 발표될 예정으로, 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 관리제도 개선과 분양가상한제 심의 기준 구체화 마련이 골자다.

시장에서는 규제 완화 정도에 주목한다. 정부가 건설업계가 요구해온 수준으로 규제를 완화하면 분양가가 오르는 대신, 주택 공급물량이 늘어날 수 있다. 반면, 정부가 분양가 억제 기조를 유지한다면 로또분양은 유지되겠지만 공급가뭄은 더욱 심화될 수 있다. 또한 분양 예정 단지들이 새로운 분양가 산정 기준을 적용 받기 위해서 분양 일정을 더 늦출 가능성도 있다.

아울러 특별공급도 변화를 앞두고 있다. 국토교통부는 그간 청약에서 소외됐던 1인 가구와 무자녀 신혼부부가 각각 생애최초와 신혼부부 특별공급에 지원할 수 있도록 제도를 개편키로 했다. 이르면 오는 11월부터 개편된 청약 제도가 도입된다.

이번 제도 개편으로 특별공급 경쟁률은 더욱 치열해질 전망이다. 특히 30% 추첨 물량에서는 소득 제한도 없애, 고소득 가구들이 대거 청약을 신청할 것으로 보인다. 국토부는 11월 예정된 사전청약에 완화된 요건을 적용할 방침이다. 
 
정부의 돈줄 조이기로 인해 분양시장은 더욱 더 현금부자들의 리그가 되고 있다.

또 다른 변수는 중도금 대출이다. 앞서 경기 수원 광교신도시 내 마지막 로또 분양으로 불린 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’는 분양가가 9억원을 넘지 않는 물량에 대해서도 시행사가 중도금 집단 대출을 알선하지 않는다고 알리며 논란이 일었다.

통상 분양가격이 9억원을 넘지 않으면 시공사의 대출 알선에 따라 시중은행에 중도금 대출을 받을 수 있지만, 정부가 돈줄 조이기에 나서면서 중도금 대출이 원천 차단되는 예기치 못한 상황이 벌어지는 것이다.

그럼에도 로또를 향한 묻지마 청약으로 인해 1순위 청약 151가구 모집에 3만4000여명이 몰리며 평균 경쟁률이 228.7대 1에 달했다. 추석 연휴 이후 알짜 단지들의 경우에도 중도금 대출이 막히거나 분양가가 9억원을 넘겨 대출이 원천 차단되더라도 경쟁률은 높게 나올 것으로 보인다.

업계 관계자는 "분양아파트가 시세 대비 워낙 저렴하기 때문에 '묻지마 청약'이 많다"며 "중도금 대출이 막히고 분양가가 지금보다 소폭 오르더라도 청약 경쟁률은 고공행진할 것"이라고 내다봤다.