서울과 수도권 등을 중심으로 주택가격 상승세가 지속되는 가운데 집값 상승 이후 가격조정 가능성이 높다는 주장이 제기됐다. 최근 영끌(영혼을 끌어모아 부동산 구입) 등으로 가계부채가 한껏 부풀어오른 상황에서 집값이 하락할 경우 실물경제에 부정적 영향을 미칠 수 있는 만큼 부채 관리가 필요하다는 것이다.  

한국은행은 20일 발표한 BOK이슈노트(주택가격 변동이 실물·물가에 미치는 영향의 비대칭성 분석)를 통해 "최근과 같이 주택가격이 높은 상승세를 지속할 경우 가격조정 가능성이 높아지면서 추후 우리 경제에 부담으로 작용할 우려가 크다"면서 "레버리지 관리 등 금융불균형 해소 노력이 필요하다"고 밝혔다. 

주택가격은 이론적으로 부의 효과를 통해 실물경기 및 물가에 영향을 미칠 수 있다. 부의 효과는 가계가 보유한 집값이 상승할수록 자산이 늘고 그만큼 소비를 늘리는 것을 의미한다. 반대로 집값이 내려가면 자산이 줄고 지갑을 닫게 된다. 그러나 일각에서는 이 같은 부의 효과가 약화되고 있다는 주장도 제기된다.

이에 한은은 가계부채 수준이 높은 경우와 낮은 경우를 설정해 주택가격 하락 충격에 따른 반응을 살폈다. 주택담보대출 비율은 우리나라 가계의 실제 주담대 비율 분포를 종합적으로 고려해 각각 75%, 40%로 설정했다. 또 외환위기 당시인 1998년 2분기와 3분기 주택가격이 전년동기 대비 17.7% 하락한 시점과 비슷한 상황을 가정해 2년 내 집값이 20% 하락할 경우 가계부채 수준에 따른 소비 등 거시경제 변수 반응을 분석했다. 

연구팀 분석 결과 가계부채 수준이 높을수록 주택가격 하락은 소비와 고용 부진을 한층 심화시키는 것으로 나타났다. 집을 사들이기 위해 더 빚을 많이 낸 상황일수록 집값 하락이 가계의 차입제약을 더욱 높여 소비를 크게 위축시키기 때문이다. 집값이 상승하더라도 가계부채 수준이 높은 경우 부의 효과(소비 증가)는 제한적인 것으로 파악됐다.

조병수 한은 조사국 물가연구팀 과장은 "은행이 집값의 75% 상당을 대출해준 경우 집값이 20% 하락하면 민간소비 연간 증가율은 -4% 수준으로 집계됐다"면서 "균형을 이루고 있는 현재의 소비상태에서 주택가격 충격이 발생했을 때 그 균형에서보다 4% 정도 떨어진다고 보면 된다"고 설명했다.

아울러 이 같은 주택가격 변동이 소비뿐 아니라 인플레이션(물가 상승)에도 비대칭적 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 연구팀이 글로벌 금융위기 당시 주택가격 하락폭이 컸던 11개국의 주택가격 고점 전후 8분기 동안 소비증감과 인플레이션 현황을 분석한 결과 주택가격 하락 시 소비 급감과 함께 인플레이션율이 하락하는 것으로 파악됐다. 반면 위기 이전 주택가격 상승기에는 인플레이션 변동이 상대적으로 미미한 것으로 확인됐다. 

한은은 이처럼 주택가격의 변동성 확대가 실물경기에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점을 우려했다. 특히 주택가격이 실물경기나 인플레이션(물가 상승)에 미치는 영향은 요즘과 같은 집값 상승기에는 유의하지 않으나 향후 하락에 따른 여파가 큰 만큼 그에 대한 부채 관리 등 선제적 대응이 필요하다고 제언했다. 

한은 측은 "부동산뿐 아니라 주식, 암호자산 등 자산시장 전반에 레버리지를 통한 자금쏠림이 심화되고 있다"면서 "우리 경제의 지속적인 성장을 위해서는 자산시장 관련 리스크가 확대되지 않도록 경제주체들의 레버리지를 안정적인 수준에서 관리하는 등 금융불균형 누적을 방지하기 위한 노력이 필요하다"고 덧붙였다.