최근 중국 수도 베이징 시내 곳곳엔 진룽제(金融街), 중심업무지구(CBD), 왕징(望京) 등 오피스 밀집지역 사무실 임대 전단지가 빼곡히 붙어있다. 이중 A급 오피스 빌딩 임대 전단지도 상당수다. 부동산 중개업소마다 지금이 베이징 사무실 가격이 '비교적 합리적'인 상태이니 어서 여기로 사무실을 이전하라고 재촉한다.

올해 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 존스랑라살(JLL)에 따르면 진룽제와 CBD는 전 세계에서 임대료가 가장 비싼 지역 3,7위에 이름을 올렸다. 그런데 올 들어 이곳에 공실률이 치솟고 임대료가 하락하는 등 한파가 불고 있는 것이다.

중국 21세기경제보는 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)가 직접적 원인이지만, 지난 2년간 이어진 오피스 물량 공급 과잉, 정책환경 변화, 경기 둔화 등을 근본적 이유로 지적했다.

◆임대료 3년째 하락···올해만 8% 이상 급락

각종 통계 수치에서도 베이징 오피스 시장 한파는 뚜렷이 감지된다. 글로벌 부동산업체 콜리어스인터내셔널에 따르면 올해 베이징 오피스 시장 공실률은 19.4%로, 금융위기 발발 이후 약 10년래 최고치를 기록했다. 사무실 5곳 당 1곳은 텅 비어있단 얘기다.

임대료도 하향 곡선을 그리는 중이다. 베이징 오피스 임대료는 지난해 말 ㎡당 월 383위안(약 6만4600원)에서 현재 351위안까지 약 8.4% 하락했다. 낙폭으로는 약 10년래 최대치다. 베이징 오피스 임대료는 2018년 정점에서 3년째 하락세를 이어가고 있다. 3년에 걸쳐 낙폭은 약 13%에 달한다.

치솟는 공실률 속 건물주들은 세입자를 모셔오기 위해 각종 우대 혜택을 제공하며 경쟁까지 벌이고 있다. 21세기경제보는 그야말로 전례 없었던 현상이라고 표현했다.

올 초 발발한 코로나19는 베이징 오피스 시장에 직격탄이 됐다. 주머니 사정이 어려워진 기업들이 사무실 확장 계획을 취소하거나 더 저렴한 임대료의 사무실로 이전하면서 A급 오피스 시장은 엄동설한을 보냈다.

올 하반기 들어 중국 경제가 코로나19 충격에서 차츰 회복세를 보이면서 오피스 시장 수요가 되살아나고는 있지만 그래도 충격에서 완전히 회복되기까진 시간이 걸릴 것으로 예상됐다. 콜리언스인터내셔널에 따르면 올해 베이징 오피스 시장에서 신규 임대 면적은 3만 ㎡도 채 안됐다. 사상 최저치다.

◆ "공급이 수요 5배" 오피스 과잉공급 심각

지난 2년간 이어진 오피스 물량 과잉공급 탓이다. 2018년 이래 베이징 오피스 공급물량은 정점에 달했지만, 2019년부터 수요가 공급만큼 늘어나기는커녕 오히려 줄어들었다.

콜리언스인터내셔널에 따르면 그 동안 베이징 A급 오피스 공급물량은 수요의 2배 수준으로 줄곧 유지됐다.. 그런데 2019년부터 공급과잉 현상이 나타나기 시작하더니 올해 코로나19를 계기로 수요가 위축되면서 공급물량이 수요의 5배 남짓 수준으로 치솟은 것이다.

베이징 오피스 수요는 크게 세 분류로 나뉜다. 국유기업·대기업·글로벌기업의 사무실이 전체 수요의 약 51%를 차지한다. 나머지 28%는 국내외 중소기업, 나머지 21%는 신흥기업이다.

특히 정책 환경에 따른 변동성이 큰 신흥기업이 오피스 임대료 상승을 견인하는 주요 세력이다. 2014년부터 중국내 개인간대출, 이른바 P2P경제, 공유경제 등 신흥경제 활황 속 베이징에 둥지를 튼 신흥기업들이 급증했다.

하지만 2019년 들어 중국이 P2P 사업에 철퇴를 가하고 공유경제가 위축되기 시작했다. 게다가 경제 성장률이 둔화되고 미중무역 전쟁이 격화해 경기 하방 압력이 커지면서 베이징 오피스 수요가 줄어들기 시작한 것이다.

◆ "내년도 공급물량 폭탄" 내후년까지 임대료 하락세 이어질듯 

시장은 베이징 오피스 시장에 당분간 지금 같은 침체가 계속 이어질 것으로 보고 있다.

콜리언스인터내셔널은 "베이징 A급 오피스 시장이 내년 최대 도전에 직면할 것"으로 예고했다. 특히 내년에만 시장에 쏟아질 신규 물량이 160만㎡로, 시장에 전례없는 충격을 가져올 것이라고 했다. 이는 2019년 신규 오피스 물량(90만 ㎡)의 두배에 가까운 수준이다.

경제가 코로나19 충격에서 회복하며 안정적으로 성장세를 보이면서 오피스 수요도 회복세를 보이고 있지만 공급과잉 문제가 심각해 내년 공실률이 정점을 찍을 것이란 관측이다. 다만 임대료 낙폭은 올해보단 줄어들 것으로 예상했다.

JLL은 베이징 오피스 시장 주력군은 최근 중국 정부 정책 지원을 받고 있는 인공지능(AI), 클라우드, 5G, 신형 인프라, 의료건강, 보험 등 업종 기업이 될 것으로 봤다. 그럼에도 코로나19 충격, 경기성장 둔화 등으로 임대료 하락세는 2021년 말이나 2022년 초까지 이어질 것으로 내다봤다.