신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 이커머스 산업 및 물류시장이 급성장하면서 상업용 부동산 시장의 물류 전략을 재구성해야 한다는 주장이 나왔다. 관련 시장에 자본이 많이 유입됨에 따라 신규 투자자와 개발자가 늘어나고, 거래가 더 정교해지고 있기 때문이다.

20일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 JLL이 발표한 '아시아 물류 부동산 투자 및 임대전략 재구상' 보고서에 따르면 올 상반기 아시아 태평양 지역 물류 부동산 시장에 조달된 자본은 70억 달러(약 8조원)에 달한다.

코로나19로 아시아 태평양 지역의 전반적인 부동산 투자 거래량은 전년 동기 대비 32% 하락한 반면, 물류 산업 부동산 거래량은 전년 동기 대비 6% 하락하는 데 그쳤다.

JLL은 급변하는 물류시장을 ▲기관화 ▲플랫폼 거래추구 ▲탄력적인 가치상승 등 3가지 키워드로 분석했다. JLL관계자는 물류 부동산 시장의 급격한 기관화에 대해 "관련시장에 투자자들이 몰리면서 글로벌 신규 공급물량의 상당 부분을 현대적인 대형 물류센터가 차지하고 있다"며 "이는 더 많은 기관의 투자유치로 이어지는 시장 선순환 구조가 만들어지고 있다"고 분석했다.

플랫폼 거래는 잠재적인 합병이나 민영화를 통해 물류 부동산 시장에 진입하는 것을 의미한다. 물류 공급 매물이 제한적인 상황에서 투자자가 빠르게 확장할 수 있는 방법이다. 특히 코로나19는 물류 시장의 압축성장을 가시화했다.

JLL은 "개별 자산보다 플랫폼 인수 추세가 증가하고 있다"면서 "지난 10년 동안 물류 자본 가치는, 같은 기간 동안 임대의 연평균성장률인 3.2%보다 높은 6.4%의 강력한 CAGR(연평균성장률)를 기록하는 등 압축성장이 예상된다"고 분석했다.

물류 시장의 미래 키워드로는 ▲고층화 ▲라스트마일(물류센터에서 소비자에게 전달하는 최종 단계) 진화 ▲3자 물류의 부상 등을 제시했다. 고층 물류센터는 토지가격이 높고 인구밀도가 높은 홍콩, 일본, 싱가포르 등에서 활발하지만 최근 국내에서도 개발 필요성이 대두되고 있다.

라스트마일 단계에서 자율차량 주행사용, 크로스 도킹센터 등의 활용과 새로운 물류시설에 대한 수요 증가 등도 향후 임차인의 부동산 전략에 중요한 영향을 미칠 것으로 분석된다.

JLL 관계자는 "코로나19로 신선식품 물류가 증가하면서 저온시장이 급속하게 성장하고 있다"면서 "상온 창고가 주류이던 물류센터시장이 앞으로는 저온과 상온을 포함한 혼합형 물류센터로 개발될 것"이라고 말했다. 그러면서 "임차기업은 오래된 자가 물류센터를 프리미엄 입지에 현대적인 시설로 업그레이드하면서 식음료, 의료 및 제약, 사무 및 기술장비의 급성장에 대응해 물류비용을 절감하려는 노력을 꾸준히 해야 할 것"이라고 덧붙였다.