강남이나 명동 한복판을 걷다 보면 4~5곳 건너 한 곳꼴로 빌딩 1, 2층이 비어 있는 모습을 볼 수 있다. 강화된 사회적 거리두기와 경기침체에 따른 폐업이 이어지면서 외국인, 방문객 유입이 많은 지역을 중심으로 상권 악화가 뚜렷하게 나타난 것이다.

강북 외곽이나 1·2기 신도시도 상황은 비슷하다. 지역민들의 발길이 끊기자 이들 지역에서는 새로운 형태의 상권이 형성되고 있다.

19일 한국감정원의 '2020년 2분기 상업용임대동향조사'에 따르면 강남의 대표상권이라고 할 수 있는 압구정의 공실률은 16.1%로 서울 평균(7.9%)의 두 배를 웃돌았다.
 
특이한 점은 경기 침체 여파에도 꼿꼿한 점포 임대료다.

강남대로의 ㎡당 임대료는 올 1분기 10만2600원에서 2분기 10만2400원으로 0.26% 하락하는 데 그쳤다. 테헤란로(12.6%), 도산대로(10.2%) 등 강남 주요 상권도 공실률은 10%를 웃돌지만 임대가격지수 변동률은 0.15% 안팎에 불과하다.

같은 기간 강북의 대표 상권인 명동이 2% 하락한 것과 대조적이다. 도심지역(-0.5%)의 임대료는 강남지역(-0.24%)의 2배 이상 떨어졌다.

이는 신흥 상권과 달리 강남대로에는 오래전부터 건물을 보유해 대출 이자 비용에 부담이 없는 건물주들이 많기 때문으로 풀이된다. 보통 은행 대출을 무리하게 받아 상가에 투자하면 이자 부담으로 임대료를 낮춰서라도 받으려는 경향이 짙다.

부동산114 여경희 수석연구원은 "관광객이나 직장인 수요가 많은 강남지역을 중심으로 공실률이 늘어나는 추세"라며 "일시적으로 임대료를 낮춰주는 곳도 있겠지만, 임대료가 낮아지면 건물가치 자체가 떨어질 수 있다는 인식 탓에 몇 개월 동안 공실이 유지되더라도 상가를 아예 비워두는 곳이 많다"고 설명했다.

 
강북 외곽지역에서는 공실률과 인건비를 낮추기 위한 대안으로 무인점포를 택했다. 소형 상가에 저렴한 임대료로 운영이 가능해 부담이 적다. 아이스크림 가게, 카페, 편의점 등 유통소매업이 대부분이다.

무인점포는 역사와 멀고 주변에 1000가구 이상의 아파트 단지를 품은 전용면적 20㎡ 안팎의 소규모 상가를 중심으로 형성되는 모습이다. 적은 자본으로 운영하는 만큼 월세 80만원 이하에 권리금이 없는 곳을 찾는 이들이 많다.

앞으로 비대면·온라인 거래가 더욱 활성화될 것으로 예상되면서 정부에서는 3기 신도시에 상업용지뿐 아니라 업무·도시지원·주차장·주상복합용지 등에 허용되는 상업시설까지 모두 고려해 연면적을 입체적으로 배분하는 작업을 진행 중이다. 유연한 상업시설 공급을 위해 상업시설 총 소요 연면적의 일부는 주(主)용도를 수요에 따라 결정할 수 있는 복합용지로 설정할 수 있다.

기존에는 상업용지와 근린생활용지만 수요 기준으로 삼아 상권을 만들어 인구 대비 상업지구가 불필요하게 공급되는 경우가 많았다.

LH 관계자는 "최근 비대면 전자상거래가 활성화된 데다가 코로나19까지 확산되면서 상가 공실이 큰 문제로 지적돼 왔다"며 "지난해 말 '공공주택 업무처리지침'이 개정되면서 3기 신도시를 포함해 앞으로 개발되는 대규모 택지개발지구에는 새롭게 마련된 상업용지 설계기준을 적용할 계획"이라고 말했다.