서울에서 지난 2분기에만 2만여개의 상가가 문을 닫은 것으로 나타났다. 장기화한 경기침체에 코로나19까지 겹치며 상가 9곳 중 1곳이 공실인 상태다. 시중 유동성이 증가하는 가운데 주택 거래에 대한 고강도 규제로 상가 거래는 늘어나는 반면, 공실이 늘면서 임대료는 줄곧 하락 추세다. 이른바 갓물주로 불리는 상가 건물주나 임차인 모두 불황의 직격탄을 맞고 있는 셈이다. 

19일 소상공인시장진흥공단의 상가 데이터를 보면 올해 2분기 서울의 상가 수는 37만321개로, 1분기(39만1499개)보다 2만1178개(5.4%) 줄었다. 코로나19 취약업종으로 꼽히는 음식업 상가는 올해 1분기 13만4041개에서 2분기 12만4001개로 1만40개(7.5%) 감소했다.

한국감정원의 '상업용임대동향조사' 보고서를 살펴보면 올 2분기 전국의 중대형 상가 공실률은 12%를 기록했다. 2009년 한국감정원이 관련 통계를 집계한 이후 가장 높은 수준이다.

이 기간 상가 거래는 늘어난 것으로 집계됐다. KB금융지주 경영연구소에 따르면 2020년 상반기 상가 누적 거래량은 작년 동기 대비 5.8% 증가한 것으로 나타났다. 2월을 고점으로 감소세를 보이던 상가거래량은 5월 반등해 6월에는 증가폭을 확대했다.

시중 유동성이 확대된 데다가 주택시장 규제 강화 등으로 투자자금이 상가시장으로 유입된 영향으로 풀이된다.
 
상가 공실이 늘어나면서 임대료는 하락 추세다. ㎡당 임대료는 작년 대비 5% 하락하면서 투자 수익률은 0.35% 포인트 감소한 1.18%에 그쳤다. 상가 투자에 대한 매력이 크게 떨어진 것이다.

임대료가 떨어지는데도 공실이 늘어나는 건 임차인들의 매출이 더욱 큰 폭으로 줄었기 때문이다. 임대료는 5%가량 줄어든 반면, 소상공인 매출은 거의 반토막이 난 지경이다. 

한국은행이 지난달 내놓은 '최근 소비 동향 점검 및 향후 리스크 요인' 보고서에 따르면 9월 첫째주(8월 31일∼9월 6일) 수도권의 소상공인 매출액은 작년 동기 대비 31% 감소했다.

코로나19가 처음 확산됐던 2~3월 중 매출액이 가장 많이 줄었던 2월 넷째주(-25.2%)보다 더 큰 감소폭이다.

자영업자의 40%가 수도권에 집중돼 있는데, 9월 수도권의 사회적 거리두기가 2.5단계로 격상돼 음식점과 커피점·학원 등의 영업이 제한된 탓이다.

공실에 대한 대응이 강남·북에서 차이를 보이고 있다. 강남의 경우 공실이 늘어도 임대료를 낮추지 않고 버티는 경향이 강하다. 상가 매매가격 하락을 막기 위한 조치로 풀이된다. 강북의 경우 유동인구가 많고 임대료가 비교적 저렴한 지역의 경우 무인 점포가 눈에 띄게 늘고 있다. 
 
하반기부터는 상가 투자수요가 크게 꺾일 전망이다. 임대료 하락과 공실 증가, 투자수익률 하락 등 상가 투자 여건이 악화된 데다 향후 개선 가능성이 크지 않기 때문이다. 최근 상가건물임대차보호법(상임법)이 개정된 것도 상가 시장 위축 요인 중 하나로 꼽힌다. 상임법은 임차인이 임대료를 6개월간 연체해도 계약을 해지할 수 없다는 게 골자다. 

상가정보연구소 조현택 연구원은 "경기 침체가 지속된 데다 코로나19가 이어져 상가 공실률이 점차 높아지는 추세"라며 "상가 시장이 활기를 띠기 위해서는 내수경기가 살아나야 하는데 경기가 좋지 못한 상황에서 상임법까지 개정돼 시장이 더욱 위축될 수 있다"고 말했다.