서울에서 아파트 전세 계약이 9년 만에 최소를 기록하는 등 수도권에서 주택 임대 시장이 급격히 위축되고 있다. 집주인으로선 초저금리 시대가 됐고 강력한 다주택자 규제로 인해 집을 지렛대 삼아 다른 부동산에 투자하는 것도 갈수록 어려워져 굳이 전세를 유지해야 할 이유가 적어지고 있어 월세 전환에 가속도가 붙을 전망이다.

3일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 성사된 아파트 전세 계약은 6304건으로 나타났다. 올해 최다를 기록했던 2월(1만3661건)과 비교하면 46% 수준이다. 특히 서울시가 관련 통계를 제공하기 시작한 2011년 이후 처음으로 6000건대로 떨어졌다.

전세와 반전세, 월세를 포함한 서울 아파트 전·월세 거래량도 지난달 8344건으로 줄었다. 2월(1만9232건)과 비교하면 절반에도 훨씬 못 미친다.

다세대주택과 연립주택의 전·월세 계약 건수도 감소하고 있다. 지난달 서울 다세대·연립주택의 전·월세 거래량은 5714건으로 2개월 연속 줄면서 5월(8778건)의 3분의2에도 미치지 못했다. 전·월세 거래량은 세입자의 확정일자 신고를 토대로 집계되며, 추가로 신고될 가능성이 있지만 추세를 바꾸지는 못할 것으로 보인다.

경기도 역시 주택 임대 시장이 급속한 속도로 위축됐다. 경기부동산포털에 올라온 아파트 전·월세 거래량은 2월에 2만7103건으로 최다를 기록한 이래 계속 줄어 지난달에는 1만2326건으로 내려앉았다. 지난달 경기에서 성사된 다세대·연립주택 전·월세 계약은 2614건으로 2월(4819건)의 절반을 약간 웃돌았다.

이는 임대차 3법 시행(전·월세 상한제, 계약갱신청구권, 전·월세 신고제)을 앞둔 상황에서 일시적인 현상일 수 있지만 앞으로 전세시장이 크게 위축될 것이라는 우려를 더하고 있다.

시중은행 예금금리가 0%대로 진입한 가운데 재산세와 취득세 등 각종 부동산 세금이 강화되면서 다주택자의 주택 투자도 어려워졌기 때문이다. 집주인이 전세를 반전세나 월세로 바꾸는 동력이 갈수록 커지고 있는 셈이다.

예컨대 5억원 전세를 보증금 2억원 반전세로 바꾼다고 하면 전·월세 전환율을 적용했을 때 월세를 100만원 받을 수 있다. 3억원을 은행에 넣었을 때 월 이자는 20여만원밖에 되지 않는다. 전·월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 적절한 비율을 정부가 정한 것으로, 현행 주택임대차보호법에는 '기준금리+3.5%'로 돼 있다. 현 기준금리가 0.5%이니 전·월세 전환율은 4.0%다.

자금에 여유가 있는 집주인이라면, 처음 세입자를 맞을 때 될 수 있으면 보증금은 낮추면서 월세는 대폭 높이는 것이 수익을 높일 수 있다. 다주택자라면, 가뜩이나 부동산 세금이 강화되는 추세니 일부 주택은 처분해 목돈을 만들고, 그 돈으로 남긴 주택을 전세에서 월세로 바꿀 수 있다.

시장에선 임대차 3법으로 전세의 월세 전환이 가속화될 가능성을 차단할 방법을 찾아야 한다고 지적한다. 참여연대 등 100여개 시민단체로 구성된 주택임대차보호법개정연대는 3일 서울 종로구 참여연대에서 '임대차 3법 개정의 의의와 과제' 좌담회를 열어 임대차 3법 도입에 따른 전·월세 전환 가속화 등을 막는 보완 입법 등이 필요하다고 밝혔다.

이날 최은영 한국도시연구소장은 "전세는 월세에 비해 주거비가 저렴해 청년과 저소득층이 주거를 상실하지 않고 살아갈 수 있는 최후의 보루"라면서 "대통령령에서 정하고 있는 전·월세 전환율을 낮춰야 한다"고 주장했다.