'6·17 부동산대책'이 발표된 지 보름이 지났지만 전국은 이번 대책의 후폭풍으로 상당한 후유증을 앓고 있습니다. 이번 대책의 핵심은 무엇이고, 왜 논란이 되는 것일까요. 아주쉬운 뉴스에서 짚어봤습니다.

Q. 6·17 부동산 대책, 왜 나왔고 핵심은 뭔가요?

이번 대책의 핵심은 크게 5가지로 요약할 수 있습니다. 부동산 규제지역은 확대됐고, 강남 등 핵심지역은 토지거래가 기존 '신고제'에서 '허가제'로 바뀌었습니다. 또 갭투자를 사실상 위법행위로 간주하고, 시세차익이 높은 재건축 아파트의 분양조건도 대폭 강화됐습니다. 여러 주택을 보유해 임대사업을 하는 이들에게 적용하는 규제도 훨씬 강해졌습니다. 그동안 시장에서 통용되던 부동산 재테크 방법을 '적폐'로 간주하고, 뿌리 뽑겠다는 인식이 작용한 것으로 풀이됩니다.

Q. 규제지역이 자주 바뀌어서 대출직원도 잘 몰라요. 김포, 구리, 용인 기흥 가운데 규제조건이 다른 지역은 어디일까요?(이 문제를 풀면 페이지를 넘겨주세요^^)

이번 대책의 가장 큰 특징은 규제 지역이 서울과 수도권 전역으로 확대됐다는 점입니다. 정부가 이처럼 규제 대상을 확대한 이유는 지난해 12·16 부동산 대책으로 김포, 인천, 대전 등 비규제지역으로 풍선효과가 몰렸다고 봤기 때문입니다.

이에 따라 경기 및 인천 전지역(강화, 옹진 제외)이 조정대상지역으로 지정됐습니다. 조정대상지역보다 규제가 더 강한 투기과열지구는 서울 전역과, 경기 과천, 성남 분당, 수정, 광명 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지, 용인 기흥, 화상(동탄2), 인천(연수, 남동, 서구), 대구 수성, 세종, 대전(동,중,서, 유성)으로 확대됐습니다.

조정 및 투기과열지구로 지정되면 청약 및 대출규제가 기존과는 확연히 다르게 강화됩니다. 보통 조정대상지역, 투기과열지구 순으로 규제가 강해지는데 조정대상지역에서는 민영주택 재당첨이 제한되고 세대주가 아닌 사람과 2주택자는 청약 1순위 자격이 허용되지 않습니다.

또 청약 가점제 적용이 확대(전용면적 85㎡ 이하 75%)되며 아파트 계약자의 전매제한도 강화됩니다. 1세대 1주택자가 양도소득세 비과세를 위해 2년 이상의 거주 요건이 붙는다는 것도 비규제지역과 다른 점입니다. 주택을 구입할 때 대출가능액을 결정짓는 주택담보비율(LTV)이 최대 50%로 제한되고, 총부채상환비율(DTI)도 50%로 줄어듭니다.

투기과열지구에서는 조정대상지역에 적용되는 규제에 더해 재건축 조합원의 지위 양도가 금지되고 민간택지 아파트도 정부의 지정에 따라 분양가 상한제가 적용됩니다. 또 주택담보비율과 총부채상환비율은 최대 40%로 줄어듭니다. 특히 지난 '12·16 대책'에 따라 투기과열지구에선 9억원 초과 아파트의 주택담보비율(9억원 초과분에 대해 20%)이 낮아지고 15억원 초과 아파트는 아예 대출이 금지됩니다.

Q. 강남구 삼성동·대치동·청담동, 송파구 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 달라진 점이 있나요?

토지거래허가구역으로 지정되면 자금출처가 불분명하거나 투기성 불법거래, 증빙자료가 부실한 거래 등은 모두 당국의 조사를 받습니다. 정부가 토지거래허가제로 지정한 강남과 송파(잠실), 용산 등은 모두 대한민국 부동산 1번지로 불리는 지역입니다. 아마 토지거래가 허가제로 바뀌면 추격매수가 불가능하기 때문에 해당지역의 부동산 가격을 안정화시킬 수 있다고 풀이한 것 같습니다.

그러나 실제 시장에서는 역효과가 일어나고 있습니다. 수요자들이 허가제를 비껴간 지역, 이를테면 강남 삼성동, 대치동, 청담동을 제외한 도곡동, 개포동이나 송파 풍납동, 가락동 인근의 아파트로 몰리고 있기 때문입니다. '정부가 콕 찍어 규제한 지역은 100% 오른다'는 부동산 시장 분위기에 거래 허가제로 지정된 대지지분이 낮은 소형 평수 아파트들의 가격도 무섭게 상승하고 있습니다. 특정 지역, 특정 평수에 쏠림현상이 심화되면서 이들 일대의 아파트와 전세값 가격은 일주일 만에 1억~2억씩 오른 상황입니다.

Q. 앞으로의 정책방향, 어떻게 될까요?

정부의 지난번 정책실패를 보완하기 위해 내놓은 이번 대책에 수요자들의 반발이 거세지자 청와대는 서둘러 보완책을 마련하겠다고 밝혔습니다. 김상조 청와대 정책실장은 최근 "6·17 대책에 대한 국민의 많은 불만을 잘 알고 있다"며 "국토부가 필요하다면 보완책을 마련할 것"이라고 했습니다. 그가 부동산시장 안정을 위해 다른 정책수단을 동원하겠다고 밝히면서 정부가 내놓을 추가 카드에 시장의 관심이 쏠리는 상황입니다.

부동산 업계에서는 실수요자 주택담보대출비율(LTV) 완화, 토지거래 허가구역 확대 등을 주요 카드로 거론하고 있습니다. 토지거래허가제가 확대되면 법인, 개인들의 추격매수가 어렵기 때문에 단기적으로 부동산 안정 가격 효과를 거둘 수 있기 때문입니다.

그러나 이런 제한적인 카드는 전국적인 '틈새 강남' 효과를 양산할 수 있는데다 실수요자들의 피해를 극대화할 수 있는 위험성이 있습니다. 시민들은 국토부가 내놓은 보완책이 또 기대 이하일 경우 대통령 대국민 사과까지 요구하고 있습니다. 정부가 내놓을 추가 대책이 성난 민심을 얼마나 잠재울 수 있을지 지켜봐야 할 것 같습니다.