도시재생이 증권사를 만나 속도를 내고 있다. 21일 여은석 메리츠종금증권 프로젝트금융사업본부장(사진)은 인터뷰에서 "인구가 줄면서 주거 문화도 바뀌고 있다"며 "도시재생을 위한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 뜨는 이유"라고 힘주어 얘기했다. 신도시와 신시가지가 커지면 기존 도심은 공동화할 수밖에 없다. 도시재생은 해당지역 환경을 되살려 경제를 다시 일으켜준다.

◆학교·사무실이 주상복합·호텔·오피스텔로

메리츠종금증권 프로젝트금융사업본부는 요즘 도시재생에 꽂혔다. 2018년에는 인천시 미추홀구에 있던 주안초등학교를 옮긴 다음 그 자리에 3500억원을 들여 주상복합건물을 짓기도 했다.

한 학급에 학생이 10명도 안 되는 학교를 수도권에서도 쉽게 볼 수 있다. 이런 학교도 위치만 조정하면 학생을 모으기 쉬워진다. 기존 부지에는 바뀐 환경에 걸맞은 시설을 새로 짓는다.

메리츠종금증권이 한때 사옥으로 썼던 서울 여의도 빌딩은 오피스텔로 바뀐다. 회사는 1년 전 이 빌딩을 마스턴투자운용에 팔았다. 현재 메리츠종금증권 본사는 여의도 국제금융센터(IFC)에 있다.

NH투자증권도 얼마 전 여의도 사옥을 재개발하기로 했다. 우선협상대상자는 똑같이 마스턴투자운용이다. 이 부지는 오피스텔 또는 호텔로 재건축할 것으로 보인다.

여은석 본부장은 "과거 같으면 여의도 빌딩을 헐어 오피스텔로 바꾸는 일은 상상하기 어려웠다"며 "수요가 커진 덕분에 발생하는 현상"이라고 말했다.

부동산 PF도 위험은 따른다. 주요 신용평가사는 PF 관련 채무보증을 꾸준히 늘려온 메리츠종금증권에 우려를 나타내왔다. 메리츠종금증권이 보증한 채무는 2018년 말 6조5730억원에 달했다. 국내 증권사 가운데 가장 많은 액수다.

여은석 본부장은 "증권사는 위험을 철저하게 관리한다"며 "목표수익률을 5~6%로 잡기 때문에 과거처럼 건설사가 망한다고 돈을 모두 날리지도 않는다"고 전했다.

◆소액투자도 얼마든지 가능한 부동산펀드

주식처럼 부동산도 흐름을 잘 읽어야 괜찮은 투자처를 고를 수 있다. 노후 준비로 수익형 부동산 투자를 염두에 두고 있다면 더욱 그렇다.

돈이 많은 자산가나 기관투자자만 부동산에 투자한다고 생각하던 때도 있었다. 이제는 얼마든지 소액투자가 가능하다. 공모형 부동산펀드나 부동산투자회사(리츠)가 대표적이다.

부족한 돈을 빌려 수익형 오피스텔이나 상가에 투자할 수도 있다. 건물주는 아니지만 쏠쏠한 임대료를 안겨주는 방법이다. 여은석 본부장은 "지금부터는 부동산도 연금상품이나 배당주처럼 접근해야 한다"고 조언했다.

메리츠종금증권 프로젝트금융사업본부를 이끄는 여은석 본부장은 증권가에서 손꼽히는 부동산 전문가다. 프로젝트금융사업본부에서는 모두 25명이 일하고 있다. 여기에는 증권사뿐 아니라 건설사 출신도 섞여 있다. 2018년에만 모두 61건에 달하는 주선계약을 맺었다. 부동산 PF 대출액은 같은 해 말 5조7000억원을 넘었다.