새해 부동산시장은 집값 하락 등 전반적으로 침체기에 접어들 것이란 전문가들의 전망이 우세하다. 이런 가운데 서울(재건축) 및 위례신도시를 비롯한 수도권 인기 지역의 분양 열기는 식지 않을 것으로 보인다.

전문가들은 유망 투자처로 수익형부동산과 토지, 재건축 단지 등을 꼽았다. 특히 수익형부동산은 청약제도가 무주택 실수요자 중심으로 개편되면서 투자자들로부터 각광을 받고 있다. 단지 내 상가, 소형빌딩 등 꾸준한 수익을 얻을 수 있는 상품을 눈여겨봐야 한다는 조언이다.

◆"서울·수도권, 분양시장 견인할 것…투자처는 토지·수익형 부동산"

전문가들은 "서울은 서울이다"는 반응을 내비쳤다. 강남 및 재건축 단지 분양의 경우 준비된 수요층이 존재해 어려움이 없다는 것.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "강남은 수요층이 두터운 지역으로 선호도가 높은데 분양가도 시세보다 낮아 내년에도 인기를 이어갈 것"이라고 내다봤다.

선종필 상가뉴스레이더 대표 또한 수요자들의 구매력에 초점을 뒀다. 그는 "시세 상승 가능성이 높고, 구매층의 자금력을 필요로 하는 곳이어서 당첨 포기 물량까지도 결국 구매 세력의 매입으로 마무리될 수 있다"고 분석했다.

수도권 지역에서는 분양이 본격화하는 북위례와 서울 접근성이 좋은 2기 신도시, 최근 확정된 GTX 역 인접단지 등이 활황을 띨 것으로 예측됐다. 이들 지역은 서울과 인접하고 가성비가 높을 뿐만 아니라 대부분 교통 편리성도 갖췄다.

남영우 나사렛대학교 국제금융부동산학과 교수는 "신혼부부 희망타운이 들어서는 수도권 지역 등 상대적으로 분양가가 저렴하고 혜택이 많은 지역과 GTX-A노선 사업 추진이 가시화되는 일산, 성남, 용인, 동탄 지역에서 분양이 강세를 보일 것으로 예상된다"고 전했다.

올해 재테크 목적의 부동산 투자처로는 22조원의 보상금이 풀릴 예정인 '토지'가 가장 유망했다.

권대중 명지대 부동산학 교수는 "토지 보상이 예년보다 많을 것"이라며 "보상 수혜자는 인근 지역에 재투자하기 때문에 토지 가격 상승과 함께 개발 호재에 따른 지가 상승도 기대된다"고 말했다.

주택과 상가의 위험성을 들어 상대적으로 토지를 추천한 전문가도 있었다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "주택은 대출 규제, 보유세 상승 등 정부의 부동산 정책으로 투자처로 삼기에는 위험 부담이 크고, 상가는 수익률이 높지 않은 경우가 많다"며 "반면 토지의 경우 대출 규제가 없고 주택에 비해 상승폭이 크다는 장점이 있다"고 설명했다.

이어 수익형 부동산도 전문가들로부터 많은 선택을 받았다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "다주택자를 억제하는 방향의 정책이 이어진다는 가정 하에 주택에 쏠렸던 유동자금의 상당 부분이 수익형 부동산으로 흘러들어올 가능성이 크다"고 봤다. 

장재현 리얼투데이 본부장은 여러 종류의 수익형 부동산 중 강북권 소형 빌딩을 유망 투자처로 지목했다. 장 본부장은 "강남권 집값보다 저렴한 동시에 임대수요가 풍부하기 때문에 일정수익을 기대할 수 있다"고 말했다.

강영훈 네이버 부동산스터디 카페 대표는 "공격적으로 투자할 때는 아니지만, 한 번 정도 더 치고 올라갈 여력이 있다고 생각한다"며 "새 아파트가 될 유망한 상품들 중에서 조정받은 물건들은 매수해볼 만하다"고 말했다.

◆'소형빌딩·단지 내 상가' 유망 “시세차익보다 안정성 우선해야”

전문가들은 꾸준한 수요 확보가 수월한 아파트 단지 내 상가(23%)와 소형빌딩(23%)을 유망 상품으로 추천했다.

고준석 센터장은 "소형빌딩은 자본수익과 임대수익을 모두 기대할 수 있는 상품으로 자산가들의 선호도가 높다"며 "주식, 예금 등에서 마땅한 투자 대안을 찾지 못한 자산가들은 새해에도 소형빌딩 투자에 관심을 가질 것"이라고 전망했다.

경기침체 영향으로 공실률 증가, 임대가 상승 제한 등으로 부동산 수익률이 낮아지는 추세에서도 소형빌딩의 인기는 지속 증가할 것이라는 분석이다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “주택에 대한 규제, 금융시장의 변동성 확대 등으로 시중의 풍부한 유동성 자금은 갈 곳을 잃은 상황”이라면서 “도심 내 토지의 희소성으로 소형빌딩의 인기가 지속적으로 높아질 것”이라고 내다봤다.

입지는 역세권이 좋다는 평가다. 최민성 델코리얼티그룹 회장은 “소형빌딩은 용도를 변경할 수 있어서 수요변화에 대응이 용이하고, 독립된 토지를 확보하고 있어 신규 개발하기에도 좋다”며  “인구와 소득이 지속적으로 몰리는 역세권이라면 더욱 좋다”고 추천했다.

이외에도 매매와 전월세 수요 확보가 수월한 점, 풍부한 임대수요와 규제가 비교적 작은 점 등을 소형빌딩 투자의 장점으로 꼽았다.

아파트 단지 내 상가도 안정성이 강점이다. 권대중 교수는 “아파트 단지 내 상가는 최소한의 배후지를 가지고 있어 가격 등락폭이 크지 않다”고 설명했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장 또한 “대단지는 아파트 내 유효구매 수요를 기대할 수 있을 뿐만 아니라 근생이나 복합상가에 비해 상대적으로 분양 수준이 낮은 편이다”고 전했다.

전문가들은 내년에는 리스크가 낮고 꾸준한 수익을 얻을 수 있는 상품을 눈여겨봐야 한다고 지적했다. 노희순 주택산업연구원 책임연구원은 “국내외 경기 정체 영향, 경기에 민간함 상업용 부동산보다 필수재인 주택용 부동산이 투자에 유리하다”며 소형 아파트를 유망 상품으로 선택했다.

비투기지역에 투자할 것을 권하기도 했다. 김희정 피데스개발 R&D센터 소장은 “비투기 지역의 아파트, 오피스텔, 단독주택 등의 임대수익 상품의 인기가 예상된다”며 “향후 시세 차익보다는 월세수익 목적이 증가할 것이다”고 응답했다.