올해 들어 종로, 강남 등 서울 도심 내 상가의 침체가 심상치 않다. 최근 수년간 수익형 부동산 열풍이 불면서 곳곳에 상품이 과다하게 공급됐고, 이에 따른 공실률도 높아졌기 때문이다. 2010년대 들어 상가시장은 전반적인 호황세를 보였다. 유례없는 저금리 기조가 장기간 이어지며 갈 곳 잃은 유동자금이 몰린 탓이었다.

하지만 이제 상가들은 아무리 서울 도심에 입지한다 해도 안정적인 수익을 보장하기 힘들어졌다. 지속적으로 공급량은 늘어나는 데 반해 가격은 점점 올라가는 추세를 보이면서 경쟁력을 잃기 시작했고, 임차인을 구하기에도 버거운 상가들이 속출하기 시작한 것이다.

8일 부동산114의 분석 자료에 따르면 올해 2분기 강남구 일대 상가 평균 매매가격은 3.3㎡당 4695만원 선으로 전 분기보다 188만원가량 올랐다. 또 마포구는 3.3㎡당 3819만원 수준으로 올해 1분기 대비 266만원 올랐고, 종로구는 4025만원 선으로 전 분기와 같았다.

한편 상가 공실률은 점차 높아지는 추세다. 한국감정원에 따르면 서울 중·대형 상가 공실률은 지난해 2분기 6.9%에서 올해 2분기 7.4%로 0.5%p 상승했다. 이 기간 동안 테헤란로 등 강남은 6.4%에서 6.8%로, 명동·종로 도심은 4%에서 6.4%로 공실률이 각각 늘었다.

이 같은 서울 상가 시장의 침체 양상은 사실상 예고됐다는 것이 업계의 중론이다. 상가가 돈이 된다는 인식에 업체들이 최근 2~3년간 우후죽순격으로 도심 곳곳에 물량을 쏟아내면서 수급 불균형이 심화됐다.

위례, 동탄 같은 신도시나 세종시 등의 경우 기반시설이 미흡했고, 대기 수요가 적어 1~2년 전부터 상권 시장에 경고등이 켜진 바 있다. 반면 서울 일대는 상대적으로 수요층이 두텁게 형성되며 현상을 유지하는 듯했으나, 이미 한계치에 다다랐다는 지적이다.

게다가 종로나 명동 등은 유커(중국인 관광객), 강남의 경우 '화이트칼라' 등을 비롯한 각 지역별 상권을 공고하게 받쳤던 수요층이 경기 침체나 사드(고고도미사일방어체계) 여파 등으로 흔들린 점도 상권 침체에 한몫하고 있다.

업계는 현재와 같은 서울 상가의 침체가 당분간 지속될 것으로 내다보고 있다. 특히 하반기 금리 인상 변수 문제는 시장에 위협적 요인으로 다가올 전망이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "서울 상가시장의 침체는 초기 투자비용 증가, 공급 과잉, 금리 문제 등이 복합적으로 얽히면서 '지렛대(레버리지) 효과'를 기대하기 어려워졌다는 데 있다"면서 "상가야말로 대표적인 수익형 부동산 상품인데 최근 급격히 성장하면서 2010년대 초반만큼의 높은 수익률을 기대하기 어렵다는 인식이 확산됐다"고 분석했다.