남북 해빙무드로 인해 향후 양측 간 건설 및 부동산 산업의 획기적 개선이 기대되는 가운데, 과거 독일 통일 선례에 따른 주택 시장 변화 움직임에 관심이 쏠린다.

남북 부동산 산업은 현재와 같은 분위기가 지속된다면 토지수요 증가, 인프라 확충 요구 발생 등으로 한층 탄력을 받게 될 전망이다. 다만 남북 간 체제가 완전히 다르고, 개발 계획이 장기적인 측면에서 접근해야 하는 초기 단계인 점은 충분한 위협요인으로 작용할 수 있다.

이에 대비하기 위해서는 앞서 통일을 먼저 경험한 독일 사례를 보다 심도 있게 분석하는 것도 좋은 방법이라는 것이 업계의 중론이다. 물론 우리와 독일과의 단순 비교는 무리가 있지만, 독일 사례를 통해 충분히 유의미한 데이터를 추출하고 이를 우리 실정에 대입하면 시장 변화 대비에 큰 도움이 될 수 있기 때문이다.

16일 한국감정원 부동산연구원 및 부동산114의 분석 자료에 따르면 독일은 통일 이후에도 서독과 동독 모두 집값이 오른 것으로 나타났다. 다만 짧은 기간 동안 동독 일대 상승폭이 서독보다 훨씬 컸다.

독일 주택가격 지수 변동을 살펴보면 서독은 1985년을 100으로 했을 때 1990년 116.4, 1993년 137.2를 나타냈다. 한편 동독의 주택가격 지수는 1989년을 100으로 했을 때 1993년 195.2로 4년 만에 무려 2배 가까이 상승했다.

택지가격은 서독이 1990년 1㎡당 89.24마르크에서 1993년 96.53마르크로 3년간 8.2% 올랐다. 동독은 1991년 1㎡당 13.11마르크에서 1993년 28.3마르크로 2배 이상 폭등했다. 데이터 상으로 동독의 통일에 대한 민감도가 체제가 안정됐던 서독에 비해 보다 뚜렷했음을 알 수 있는 대목이다.

한편 인구의 경우 서독과 동독 간에 상반된 양상을 나타냈다. 동독은 1984년 1661만명에서 1994년 1553만명으로 6.5% 감소한 반면, 서독 인구는 1989년 6206만명에서 1994년 6601만명으로 6.4% 증가했다. 이는 동독 주민들이 서독 인접지나 대도시로 대거 이동했기 때문인 것으로 파악됐다.

다만 동독은 1990년 이후 주택이 과다하게 지어지면서 공급 과잉 사태를 맞았다. 동독 일대 건축허가 건수는 1991년 5484건에서 1996년 18만6155건으로 급증했다. 이는 독일 정부가 동독 인프라 지원 정책을 펼치는 과정에서 중복 투자 문제가 발생했기 때문이다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "독일 통일 직후 부동산 시장은 가격 급등과 함께 폭발적으로 건설 수요가 증가하며 전체 경제 성장을 주도하는 모습을 나타냈다"며 "다만 활황 국면은 1994년 정점을 이루고 이듬해부터 과다 투자에 따른 후유증으로 침체기에 접어들었다"고 분석했다.

이어 김 팀장은 "북한 인프라 수준은 매우 열악하다. 통일 이후 북한 지역 내 주택, 기반시설 등 대규모 개발 사업이 추진될 것"이라며 "독일의 사례에서 인구 감소에도 불구하고 주택 과잉공급이 이뤄진 점, 기반시설 과잉 투자로 유휴시설 처리문제가 부상한 점 등을 유념해 정부가 남북 개발 시나리오를 짤 필요가 있다"고 덧붙였다.

다만 선례를 참고 수준으로만 활용해야 한다는 의견도 제기됐다. 실제로 독일의 경우 통일 전 서독과 동독 간 이주가 이미 가능했고, 수도인 베를린은 당시 동독 지역에 속했을 만큼 우리 실정과 다소 달랐기 때문이다.

공민달 동국대학교 북한학과 박사는 "향후 남북 건설 사업을 전개해 나가는 데 있어 관건은 벤치마킹에 앞서 양측의 부동산 제도에 대한 심도 있는 검토가 우선적으로 이뤄져야 한다는 것"이라며 "토지, 개발 등과 관련된 제도 문제를 해결한 다음 독일, 홍콩, 중국 등의 좋은 사례를 참고 정도로 활용해 우리 실정에 맞게 접목할 필요가 있다"고 말했다.