Q) 안녕하세요. 저는 상가에서 월세계약을 맺고 자영업을 하고 있습니다. 2012년에 건물주와 임대차계약을 체결하고 2년의 계약기간이 지난 후 현재까지 아무런 말없이 계약이 갱신되었습니다. 얼마 전 건물주가 자신의 딸이 상가를 사용할 예정이라고 하며 건물에서 나가 달라고 요청한 상황입니다. 주변에 알아본 바로는 권리금 보호에 관한 법이 있다고 들었습니다. 건물주에게 권리금을 달라고 청구할 수 있는 것인가요? 세입자의 권리금은 어떤 방식으로 보호가 되는지요.

A) 상가건물임대차보호법상의 권리금 보호조항에 관하여 묻고 계시는군요. 상가건물임대차보호법이 2015년 개정되어 세입자의 권리금 회수기회가 보호되고 있습니다.

소위 ‘폭탄 돌리기’로 표현되던 권리금 침해가 계속 발생하자 국회가 법을 만들어 세입자의 권리금 회수기회를 보호해주었습니다. 권리금을 지급받을 기회가 건물주의 말 한마디에 따라 어느 순간 사라질 수 있었기 때문에 권리금 침해는 ‘폭탄 돌리기’에 비유되었습니다.

권리금 침해가 발생하면 세입자는 피땀 흘려 이룩한 영업적 가치를 회수할 기회를 박탈당하여 엄청난 손해를 보게 됩니다. 반면에 건물주는 새로운 임차인으로부터 권리금을 받거나 세입자의 영업가치를 이용(차임 및 보증금 인상, 건물주가 직접 운영)하여 이익을 취할 수 있습니다. 개정법은 이러한 불합리한 거래 관행을 시정하고자 임차인의 권리금 회수기회 보호를 명문화하였습니다.

개정법에 의하면 건물주는 세입자가 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담하게 됩니다. 건물주가 정당한 사유 없이 신규임차인과 권리금계약을 맺은 세입자가 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우, 손해배상청구를 당할 수 있습니다. 권리금 회수는 원칙적으로 새로운 임차인과의 권리금계약을 통해 할 수 있고 건물주가 이를 방해하는 경우 손해배상 청구가 가능한 것입니다. 법 개정 전에는 임대인이 마음대로 임차인이 소개한 사람과의 계약체결을 거절할 수 있었으나, 이제는 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대차계약을 체결해야만 합니다.

주의하셔야 될 것은 세입자가 건물주를 상대로 직접 권리금의 지급을 요구할 수는 없습니다. 세입자가 건물주에게 권리금회수를 보호받는 과정을 한번 살펴보시면 쉽게 이해가 되실 것입니다.

세입자가 권리금 회수기회를 보호받기 위해서는 먼저 신규 세입자를 찾아야 합니다. 세입자는 신규 세입자와 권리금계약을 맺은 후 건물주에게 신규임대차계약을 체결해줄 것을 요청해야 합니다. 건물주와 신규 세입자가 임대차계약을 체결하면 세입자는 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있게 됩니다. 건물주가 정당한 사유 없이 이를 거부할 경우 세입자는 개정법에 따라 건물주에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있게 되는 것입니다. 상가건물 세입자가 이러한 과정 없이 임대차계약이 종료되었을 때 무작정 건물주에게 권리금을 직접 지급해 달라고 청구할 수는 없습니다.

그렇다면 임대인의 임차인에 대한 ‘권리금 회수 방해 행위’는 구체적으로 어떤 것을 의미 할까요.

개정법이 규정하고 있는 권리금 회수 방해 행위는 네 가지입니다. (1) 건물주가 세입자가 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 세입자가 지급받아야 할 권리금을 직접 받거나, (2) 세입자가 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 세입자에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, (3) 건물주가 세입자가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 위한 협의를 하면서 현저히 고액의 월세와 보증금을 요구하는 행위, (4) 그 밖에 정당한 사유 없이 건물주가 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등입니다.

건물주의 딸이 직접 사용하겠다는 것은 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하는 행위에 해당됨은 물론입니다.

건물주의 방해 행위 중 ‘현저히 고액의 월세와 보증금을 요구하는 행위’에 대해서는 조금 더 설명이 필요합니다. 개정법이 이러한 규정을 둔 것은 건물주가 세입자가 주선한 신규임차인과 계약을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 월세·보증금을 제시하여 계약을 무산시키는 것을 방지하기 위해서입니다. 여기서 ‘현저히 고액의 월세와 보증금’은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 등에 따른 금액을 기준으로 상식적인 수준에서 크게 벗어났는지 객관적으로 판단되어야 할 것입니다. 종전 세입자가 지급하였던 월세·보증금이 ‘현저히 고액’을 판단하는 하나의 기준이 될 수 있을 것입니다. 물론 사안마다 상가건물의 조세·공과금, 주변상가의 월세·보증금 그 밖의 부담 등 구체적 사정을 고려하여 ‘현저히 고액’인지 여부를 결정하게 됩니다.

임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있는지에 대해서도 살펴보겠습니다.

세입자가 건물주에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 원래 따로 정해져 있지 않습니다. 원칙적으로 세입자는 임대차계약이 종료되면 건물주와의 합의를 통해 신규임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다. 임대차기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 세입자는 건물주와 합의가 되면 신규임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있을 것입니다.

다만 개정법의 보호를 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규임차인을 주선하여야 합니다. 권리금 회수 기간에 특별한 제한이 없다는 말은 건물주와 합의가 잘 될 경우를 말하는 것이고, 건물주와 합의가 제대로 되지 않아 다툼이 생겨서 법에 따른 보호를 받기 위해서는 일정 기간을 충족해야 합니다. 개정법은 권리금 회수 방해금지 기간을 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 정하면서, 이 기간 내에 건물주가 방해행위를 할 경우에만 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다.

따라서 세입자가 손해배상청구(소송)를 통해 권리금 상당의 돈을 배상 받기 위해서는 반드시 ‘임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선하여야 할 것입니다.