문재인 정부 들어 부동산에 대한 규제가 강화돼 아파트 투자를 통해 큰 수익을 얻기는 쉽지 않은 현실이다. 이제는 부동산에 투자해 놓고 오르기만 기다리다가 월세만 받는 전통적 방식에서 벗어나 해당 부동산을 개발해 절세하면서 시행 이익까지 얻을 수 있는 시행자적 관점에서 생각해야 한다. 전통적인 투자 방법으로는 높은 수익을 기대할 수 없기 때문에 리노베이션, 용도변경, MD(merchandising)변경 등 다양한 방법을 통해 활용할 수 있는 방법을 찾는 것이다.

비싼 가격에 노후 주택을 매입해 임대용 주택으로 신축하는 것도 좋지만 내외부 수리를 통한 리모델링을 하는 것도 고려해 볼만하다. 리모델링은 현재 강화된 건축법보다 건축 허가 당시 건축법을 적용받고 공사비도 신축에 비해 30~40% 수준이다. 또 공사기간이 신축에 비해 짧아 훨씬 수익률을 높일수 있다.

상가의 경우도 저밀도 저층인데 용적률에 여유가 있으면 상권에 따라 1~2층 정도 증축해 추가로 임대수익을 기대할 수 있다. 노후화된 건물이라면 용적률과 주차장 여건 등을 고려해 증축할 수도 있고, 증축 여유가 없다면 리모델링을 통해 건물 외관과 내부 화장실 등을 수리할 수 있다. 이에 따라 월세 지급능력이 더 좋은 임차인을 유치할 가능성이 높아진다.

물론 매입과 신축 개발 의사결정 전에는 반드시 토지비, 설계비, 공사비, 인허가 비용 등 총 투자비와 주변 임대시세 등을 잘 따져야 한다. 개발 전 임대료 금액과 임차인 구성, 그리고 매각가치 대비 신축 개발 후의 임대 수익과 매각 가치는 1.5~2배 내외가 적당하다. 강화된 용적율과 주차대수로 인해 신축보다는 리모델링이 유리한 경우도 있다. 홍대처럼 상권이 좋은 경우에는 개성 있는 리모델링만으로도 골목길 반지하가 유명 맛집으로 변모해 손님이 들어차는 사례가 있다.

종상향 예정지역에 투자하는 것도 하나의 방법이다. 상업지로 변모할 지역인근 일대 2종일반주거지인 경우 가능성이 준주거지나 3종으로 변모될 가능성이 충분하기 때문이다. 삼성동 한전부지가 현대차본사 부지로 팔리면서 상업지로 전환되면 주변 일반주거지 대지들이 준주거지로 변모할 가능성이 커 땅값이 큰 폭으로 상승했다.

아직까지 과거 지어진 건물의 경우 과거와 대비해 현재의 건폐율 및 용적율을 전부 활용하지 못하는 건물이 많다. 과거의 경제 규모가 이만큼 성장하지 못했을 때는 용적율을 전부 찾아 고층 건물을 지을 필요가 없었기 때문이다. 이런 건물들만 찾아 매입하거나 틈새 점포로 개발 컨설팅해 건물주와 수익을 나누는 것도 틈새 투자다. 서울 강남역 소재 민병철 어학원 뒤편 1층 소형 점포(과거 세븐일레븐에서 현재 해외 유명 속옷 가게 운영 중)가 그런 케이스인데 보증금을 제외하더라도 월세만 600~700만원 정도를 오르내린다.

반대로 경기가 별로 좋지 않은 지방의 경우 서울에 비해 상업용지 땅값이 아무리 저렴하다고 해도 덜컥 계약해 건물을 짓게 되면 임대가 나가지 않을 우려도 있다.