연초부터 서울 강남 집값이 뛰면서 정부의 다주택자에 대한 보유세 개편이 속도를 낼 전망이다. 특히 종합부동산세를 결정하는 기준인 '공정시장가액' 비율을 올리는 방안에 무게가 실린다.

현재 거론되는 보유세 개편 방안은 공시가격 현실화와 종부세 과세표준 산정시 공시가격에 곱하는 공정시장가액 비율 조정이다.

정부는 조세저항을 줄이기 위해 주택 소유자 전체에 영향을 주는 재산세 대신 주택을 3채 이상 가진 초다주택자의 종부세 부담을 높이는 방안에 초점을 맞추고 있다.

재산세 과세표준은 공시가격의 60%이고 종부세의 과세표준은 공시가격의 80%인데 이 비율을 공정시장가액 비율이라고 한다.

이에 따라 다주택자만 겨냥하는 핀셋 방법으로 공정시장가액비율을 높이는 것이 유력할 것으로 시장은 내다보고 있다.

공정시장가액비율 조정은 부동산시장의 동향과 재정여건 등을 고려해 대통령령인 시행령으로 60∼100%의 범위에서 조정할 수 있어서 가장 손쉬운 방법으로 알려졌다.

보유세 과세의 기준이 되는 공시가격을 시세에 맞게 상향 조정하면 보유세가 늘어나는 효과가 생긴다. 그러나 이 같은 공시가격 조정은 서울 강남 등 가격이 급등한 지역뿐만 아니라 전국 주택에 영향을 줄 수밖에 없고, 실수요자인 1가구 1주택자의 세 부담까지 높일 수 있다.

쉽게 말해 30여개 세금이 연동돼 서민들에게 '무차별 증세 폭탄'으로 이어진다. 주택을 다량 소유한 고소득층에 대한 세제 개편이 아닌 중산층, 서민층까지 포괄하는 증세 정책으로 비쳐 조세저항을 초래할 가능성이 높다. 이러한 이유에서 종부세를 결정하는 기준인 '공정시장가액 비율'을 올리는 방안에 힘이 실리고 있다.

현재 2주택 이상 소유자가 내는 종부세 과세표준(과표·세금을 매기는 기준 금액)은 기준시가에 공정시장가액 비율 80%를 곱해서 정한다.

이 비율을 100%로 올리면 세율을 건드리지 않고도 다주택 보유자에 대한 과세 강화가 가능하다. 시행령을 바꾸면 최대 20%포인트까지 높일 수 있는 것이다.

종부세는 1주택자의 보유주택 공시가격이 9억원 이상이거나 2주택자의 주택가격 합계가 6억원 이상인 경우 부과된다.

예컨대 6억원 아파트의 경우 현재는 공시가격(실거래가 반영률 70%) 4억2000만원의 60%인 2억5200만원이 과표다. 이를 70%로 높이면 과표가 2억9400만원으로 높아져 재산세도 45만원에서 55만5000원이 된다.

이처럼 공정시장가액 비율을 올리는 데 무게가 실리는 것은 정부로서는 공시가격 자체를 올리는 것보다 시행이 쉽고 정치적 부담이 덜 하기 때문이다. 더욱이 동의가 아닌 시행령만으로도 개정이 가능하다.

경제 전문가들은 다주택자와 고가주택자만을 겨냥해 재산세 공정시장가액 비율은 그대로 두고 종부세 공정시장가액 비율만 인상할 가능성이 있다고 말한다.

아울러 서울을 비롯한 일부 지역의 집값 상승세가 꺾이지 않으면 우선 공정시장가액비율을 꺼내고 세율과 대상 조정은 법 개정을 통해 추진하는 투트랙 전략을 쓰지 않겠느냐는 분석도 나온다.