정부가 13일 관계부처 합동으로 '임대주택등록 활성화방안'을 발표했다. 세부 내용을 문답 형식으로 정리했다.

- 임대주택 등록 활성화 방안의 추진 배경과 의의는?

"임차가구의 지속적 주거불안을 해소하고자 사적 전월세주택을 등록임대주택으로 전환해야 할 필요성을 느꼈다. 이를 위해 임대주택 등록에 따른 부담을 줄이고 혜택은 늘려 집주인들의 자발적 등록을 촉진코자 이번 방안을 마련했다. 이번 방안이 시행되면 세입자 입장에선 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제의 효과를 누릴 수 있고, 집주인은 2019년부터 예정된 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세와 건강보험료 부담을 대폭 감면받을 수 있다."

- 임대사업자 등록을 위한 절차는?

"사업자 주소지의 시·군·구청을 방문하거나 '정부24'(www.gov.kr)를 통해 신청하면 된다. 정부24뿐 아니라 새로운 임대등록시스템을 활용해 온라인 사업자 등록신청이 가능하게 할 예정이다."

- 등록한 임대주택을 중간에 매각할 수 있는지?

"임대의무기간 내 매각이 금지되며 무단 매각시 과태료(주택당 최대 1000만원)가 부과된다. 다만 지자체에서 양도신고를 한 후 다른 임대사업자에게는 양도할 수 있고, 양도허가를 받은 경우에는 일반인에게도 양도가 가능하다."

- 등록 임대주택에 대한 임대료 인상제한 내용은?

"임대의무기간 동안 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한된다. 또 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 종료시까지 안정적으로 거주할 수 있어 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권이 도입되는 효과를 볼 수 있다."

- 임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택에 적용되는지?

"국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면 대상 여부 및 감면 폭에 차등이 있다. 건강보험료는 연 2000만원 이하 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 감면할 예정이다."

- 현재 소득세가 비과세되고 있는 2000만원 이하 주택임대소득의 과세시점과 과세대상 소득 및 신고방법은?

"2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세된다. 따라서 2018년 12월 31일 이전에 임대차 계약을 한 경우에도 2019년 1월1일 이후 계약기간에 대한 임대소득은 소득세 과세대상에 해당된다. 2000만원 이하 주택임대소득자의 경우 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 선택해 소득세를 신고·납부할 수 있다."

- 주택임대소득(월세+간주임대료)이 과세되는 대상자는 누구인지?

"부부합산 1주택 혹은 2주택 소유자의 경우 월세소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세된다. 부부합산 3주택 이상 소유자의 경우 월세소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산해 과세된다. 다만 간주임대료 계산시 소형주택(전용면적 60㎡ & 기준시가 3억원 이하)의 보증금과 비소형주택의 보증금 합계 3억원까지는 과세대상에서 제외한다.

- 양도세·종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)의 시행시기는?

"내년 4월 1일 이후에는 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록해 8년 이상 임대해야 한다. 다만 이미 임대주택을 등록해 임대하고 있거나 내년 3월31일까지 신규등록하는 경우에는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다."

- 이번 제도 개선으로 집주인 동의 없이도 전세금 반환보증 가입이 가능해지는지?

"집주인 동의여부와 관계 없이 전세금 반환보증에 바로 가입하는 것이 가능하다. 내년 2월부터는 임대인 유선확인 절차를 생략하고, 임대인의 동의 여부와 관계 없이 반환보증에 바로 가입하는 것을 허용한다."