윤기림 리치빌재무컨설팅 대표

정부가 부동산시장의 과열과 가계부채대책의 일환으로 지난 3일 부동산대책을 발표한 후 강남 지역의 부동산 매매와 전세 거래가 눈에 띄게 줄어드는 모습이다. 정부 규제로 투자자들은 관망세를 보이고 있고, 시장은 단기 하락세를 나타내고 있다. 

이번 대책의 효과에 대한 시장의 반응이 엇갈리고 있는 가운데 12월 미국의 금리인상, 도널드 트럼프의 대통령 당선에 따른 대외시장의 변화 등으로 인해 향후 부동산시장에 대한 우려가 높다.

특히 강남을 중심으로 한 재건축시장의 거래 감소로 부동산시장의 침체를 우려하는 의견에 힘이 실리고 있다. 지난달 1~10일 서초구에서 거래된 매매 건수는 80건에 달했지만, 이달 들어 매매 거래는 5건으로 급감하는 등 강남 지역의 주택거래가 급감하는 모습이다.

전세 역시 큰 폭으로 줄어 같은 기간 144건에 달했던 서울 강남 전세 거래는 이달 들어 50건으로 크게 줄었다. 이달 개포동에서 집계된 전세 거래 건수는 13건으로 지난달 같은 기간(30건)의 절반이 안 되고 압구정동 역시 13건에서 5건으로 급감했다.
이처럼 부동산 대책 발표 이후 호가가 2000만원 가까이 떨어졌지만 거래가 제대로 이뤄지지 않고 있으며, 재건축 아파트를 중심으로 저가매물이 증가하고 매수문의가 현저히 줄어든 상황이다.

실제로 한국감정원에 따르면 지난 7일 기준 강남구 재건축 단지가 몰려있는 서초구(-0.03%)와 강남구(-0.02%), 송파·강동구(0.01%) 등이 일제히 하락세로 전환됐다.

그렇다면 향후 부동산 시장은 어떻게 될까. 지금 집을 사는 것이 맞는 것일까. 결론부터 말한다면 전반적인 부동산시장은 살아나기 어려울 것으로 보인다.

이유는 크게 두 가지로 나눠 볼 수 있다. 부동산시장은 크게 수요공급의 구조적인 부분과 정부의 정책에 직접적인 영향을 받는다.

먼저, 정부의 정책을 살펴보면 이번 대책의 핵심인 가계부채를 살펴볼 필요가 있다. 올해 2분기를 기준으로 가계부채 규모는 1300조원에 육박해 국내총생산(GDP) 대비 80%수준을 나타냈다.

여기에 약 200억원 규모의 자영업자 부채를 합하면 더 이상 부채를 늘릴 수 없는 상태로, 12월 기준금리 인상이 임박해 부채총량을 규제하는 11·3대책을 발표하게 된 것이다.
총량규제는 더 이상 부채를 늘릴 수 없다는 것을 의미하므로, 대출을 통해 주택구입이 더 이상 불가능하다는 것을 의미한다. 이에 따라 시장의 투기세력이 대거 이탈하기 시작하면서 시장이 조정을 받고 있는 것이다.
 
따라서 당분간 규제를 풀 수 없는 상황이라 조정의 장기화를 예상할 수 있다. 실제로 지난해부터 지방을 시작으로 은행권의 대출규제가 시작돼 지방의 부동산시장이 1차로 조정을 받았다.

또 이번 11·3대책으로 수도권과 서울지역이 조정을 받고 있는 것으로 판단된다. 다음으로 구조적인 부분을 살펴보면, 주택의 주요 수요층인 35~55세의 비중감소가 본격화되고 있다는 점에 주목해야 한다.

통계청에 따르면 2010년을 기점으로 감소하기 시작해 하락세가 본격화되면서 구조적인 공급과잉 현상이 발생하게 될 것으로 보인다.

많은 전문가들은 전체 인구의 감소가 시작되는 2018년을 부동산시장의 하락시점으로 전망했다. 하지만 금리인상 효과가 나타나고 입주물량이 쏟아지는 내년 상반기부터 이런 현상이 현실화 될 가능성이 높아 보인다.

그렇다면 향후 부동산투자는 어떻게 해야 할까? 전반적인 시장의 조정은 피하기 어려울 것으로 보이나 여전히 부동산시장의 투자메리트는 상존한다. 따라서 이러한 시장의 흐름을 감안한 투자전략을 수립하는 것이 좋겠다.

일단 주택 구입은 당분간 연기하는 것이 좋다. 지난 2년간 정부가 경기부양을 명분으로 부동산규제를 풀어줘 건설사들이 확보해 놓은 부지에 대거분양을 진행했고 정점으로 치닫았던 분양시장이 끝났다. 더 이상 주택을 지을 땅이 없는 것이다.

주택보급률도 이미 100%를 넘어선 상황에서 대규모 분양은 시장의 구조적인 공급과잉을 초래했다. 여기에 건설사들의 고가분양도 한 몫 해 분양을 받자마자 가격이 하락하는 현상이 속출했다.

결국 대출을 끌어 내 집 마련에 나섰던 실수요자들의 한숨만 깊어지고 있다. 앞서 언급한 대로 대내외 여건을 감안하면 당분간 부동산시장은 상황이 나아지기 어렵다. 따라서 뒤늦게라도 분양시장에 뛰어들겠다는 생각은 안 하는 것이 좋겠다.

당분간 부동산시장은 경매를 중심으로 수익형부동산에 주목할 필요가 있다. 금리인상과 대출총량규제, 대내외 불경기상황 등으로 인해 경매시장의 확대가 예상된다.

이로 인해 우량 경매물건의 증가가 예상되는 만큼 경매시장으로 방향을 전환할 시점이다. 특히 시장의 영향을 상대적으로 덜 받는 수익형부동산을 통해 정체된 부동산시장에서 활로를 찾아 나가는 전략이 필요하다.