아주경제 이명철 기자 =정부가 재정비 규제 개편을 통해 주택시장 수요 확대에 나섰다. 주택 공급과잉 우려를 해소하기 위한 방안으로는 택지공급 시스템 개선을 꼽았다.

대대적인 재정비 사업 규제 및 전매제한 완화로 주택시장 회복 기대감 상승에 따른 투기 우려도 불거졌다. 하지만 현재 시장은 투기가 일어나기 힘든 상황이고 오히려 임대주택 공급 등 선순환이 가능하다는 것이 정부 기대다.

재정비 규제 및 공급제도 개선 등에 대한 사항을 국토교통부와 일문일답 형태로 정리했다.

▲주택시장 활력회복 분야 핵심내용
-과거 시장 과열기에 도입뙈 과도하게 부담이 되는 규제를 개혁하는 것이다. 우선 재정비 사업추진을 어렵게 하는 과도한 규제를 정비해 도심내 주거환경 정비 및 신규주택 공급을 유도할 계획이다. 청약제도는 복잡한 제도를 간소화하고 지역여건에 맞게 실수요자인 유주택자에게도 합리적으로 청약기회를 배분토록 했다. 택지공급 시스템은 도심내 재정비 활성화와 중소규모·도심 내 공급시스템으로 전환한다.

▲재정비 활성화와 주택공급 조절 정책이 배치되는데
-절대 주택부족 문제가 해소됐고 문화나 기반시설이 양호하고 직주근접이 가능한 도심내 주택 주택수요가 늘고 있어 도시외곽의 대규모 주택공급은 지양하고 도심 내는 재정비 사업을 활성화해 주택을 늘려나갈 필요에 따른 조치다.

▲재건축 연한 완화 이유
-1985년 이전 준공된 아파트는 재건축 연한이 도래했지만 1980년대 후반~1990년대 초반 준공 아파트는 주차장 부족, 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등 불편이 있지만 재건축 연한까지는 기간이 많이 남았다. 이에 따라 재건축 연한을 현실화해 주민 불편을 최소화하자는 취지다.

▲재건축 연한 단축이 강남 특혜 아닌가
-향후 재건축 대상이 될 1987~1991년 준공된 아파트는 서울 24만8000가구로 이중 강남3구(강남·서초·송파구)는 14.9%인 3만7000가구로 강남 특혜라고 보기 어렵다.

▲재건축 연한 단축 시 이주수요 증가에 따른 전세난 우려
-이주수요가 특정시기 집중되지 않도록 지자체와 협조해 정비계획수립이나 인허가 절차 등을 통해 사업시기를 조정할 것이다. 1990년대 이후 지어진 중고층 아파트는 통상 용적률이 200% 이상으로 재건축에 따른 수익성 확보가 용이하지 않아 일시에 재건축이 일어나지는 않을 것으로 보인다.

▲안전진단 기준 오나화 안전관리 강조 기조와 배치되는 것 아닌가
-내진성능이 확보되지 않은 건축물에 대해서만 구조안정성에 대해 심사하던 방식에서 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 모두 구조 안전성에 대한 심사를 실시해 오히려 안전관리 측면을 강화했다.

▲재개발 임대주택 의무건설비율 완화 시 임대주택 감소 우려
-임대주택 부족시 지자체장이 정비계획을 수립하면서 수요에 따라 5%포인트까지 상향 조정 할 수 있다. 재개발사업의 활성화를 통한 임대주택 공급 확대로전월세 가격 안정에 도움이 될 것이다.

▲시공사 선정시기 조합원 투표 결정 시 공사비 상승 및 비리 우려가 있는데
-지자체가 인허가 과정에서 확보한 다른 사업장의 공사비 등 정비사업비에 대한 정보를 정기 공시하면 조합원은 이를 근거로 다른 사업장과 비교해 시공사 선정에 참고자료로 활용할 수 있다. 시공사 선정과 관련한 금품·향응 제공 등의 불법행위에 대해서는 이미 2012년 5월 도시 및 주거환경정비법 개정을 통해 처벌 규정을 신설했다.

▲보금자리주택 거주의무 완화 특혜 우려
-보금자리주택의 입주 및 거주의무는 일반적인 전매제한 이외에 시세차익이 높은 주택시장 과열기에 투기를 방지하기 위하여 됐다. 현재는 주택시장이 안정돼 시세차익이 크지 않고 청약비율도 낮아지는 상황이어서 과도한 규제로 작용한다. 거주의무기간 완화에 따라 거주여건이 양호한 지역에서 전세물량 확보도 가능할 것으로 보인다.

▲택지개발촉진법(택촉법) 폐지 이유
-과거 주택부족기 도시외곽 대규모의 택지공급이 필요했지만 최근에는 주택부족 문제 개선으로 택촉법을 통한 대규모 택지공급 실익이 떨어졌다. 최근 택지지지구해제·취소 등이 증가하고 지역별 수요-공급 미스매치도 우려된다. 이에 따라 신도시 등 대규모 개발시스템을 수요에 맞는 민간주도의 소규모 개발 시스템으로 전환하기 위해 택촉법을 폐지한다. 지역별 개발수요에 따른 다양한 용도의 소규모 용지는 도시개발법에 따라 공급가능하다. 공공주택법에 따라 공공주택을 위한 택지도 지속 공급할 예정이다.

▲택촉법과 공공주택법, 도시개발법 차이는
-택지개발지구와 도시개발구역은 도시지역 내 주택난 해소를 위해 택지를 집단 개발한다는 측면에서 유사하다. 공공주택지구는 보전가치가 낮은 개발제한구역을 주 대상으로 서민주거안정을 목적으로 한다. 택지개발지구나 도시개발구역은 용도지역별 조성 규모의 하한을 규제하지만 공공주택지구는 규모제한이 없고 별도 지구지정 없이도 사업계획승인으로 소규모 공공주택사업 추진이 가능하다.

택지개발지구 및 공공주택지구의 개발은 국가·지자체·LH·지방공사 등 공공 또는 민관합동방식으로 이루지고 도시개발구역은 순수 민간사업도 가능하다. 택지개발지구 및 공공주택지구 공급가격은 용지의 종류에 따라 조성원가 또는 감정가격을 기준으로 공급되고 도시개발구역 용지는 감정가격을 기준으로 공급한다.

▲수급조절에 따른 LH 경영 악화 우려는
-토지은행의 비축물량은 국토부·지자체와 LH가 함께 참여하는 ‘수급조절위원회’에서 LH의 경영상황을 고려해 결정될 것이다. 관계부처 협의를 통해 토지비축에 따른 재무구조 변화는 공공기관 경영평가시 고려하도록 할 계획이다.