갑오년 새해가 활짝 열렸지만 서민들의 내 집 마련 고민은 여전하다. 집값은 바닥을 칠 것인지, 전셋값은 계속 오를지 방향을 점치기가 어렵다는 이야기가 나온다. 이에 업계 전문가 6인을 통해 새해 부동산시장을 분야별로 전망하고 투자전략을 알아본다. <편집자주>

아주경제 권이상·이명철 기자=부동산 전문가들은 내 집 마련을 하려면 올 초 또는 상반기가 가장 적기라고 입을 모았다. 이제는 주택 매매시장이 정말 바닥을 다진 것 아니냐는 분석 때문이다. 지난해 초까지만 해도 고전을 면치 못하던 서울·수도권의 상승세도 예측된다.

반면 수급 불균형 문제가 나아지지 않는 전세시장의 경우 상승세가 이어질 것이라는 전망이 지배적이다. 지난 1년간 박근혜 정부가 내놓은 부동산 대책은 대체로 긍정적인 평가를 받았지만 조속한 후속조치 등 신뢰성을 높여야 한다는 지적이 많았다.

아파트 분양시장은 서울 강남권 재건축이나 위례신도시, 세종시 등 미래가치가 확실한 지역의 인기가 계속될 전망이다. 유망 투자처로는 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산이 꼽혔다.

◆ “매매시장 바닥 다져… 실수요자 집 사라”

내년 매매시장에 관해 전문가들은 매매가 소폭 상승세를 점치는 등 대체로 긍정적인 답변을 내놨다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “거시 경제여건 개선과 정책 불확실성 해소로 회복세로 전환될 것”이라며 “매매가격은 1~3% 정도 상승할 것으로 예상된다”고 말했다.

이남수 신한은행 부동산 PB팀장도 “취득세 영구인하와 공유형 모기지 출시, 리모델링 규제완화 등 호재로 시장이 활성화를 이룰 것”이라며 “매매가는 소폭 상승할 가능성이 높다”고 예측했다.

김영곤 강남대 부동산학과 교수는 “지역별 양극화과 본격화돼 상반기 약보합과 강보합이 공존하다가 하반기 3% 정도 상승할 것”이라고 하반기 강세를 예상했다.

내 집 마련 시기도 올 상반기가 적당하다는 의견이 주를 이뤘다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “아파트 시장이 바닥에 접근했다”며 “올해는 무주택 실수요자에 대한 세제 혜택이 추가 발표될 것으로 보여 내 집 마련에 나서도 될 것”이라고 제안했다.

김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 “가격 회복세가 나타나는데다 하반기 금리 상승에 따른 금융부담 증가가 예상돼 상반기가 적당할 것”이라고 예상했고, 김찬호 연구위원도 “가격조정이 충분히 이뤄졌고 회복세 전환이 예상돼 지금이 적기”라고 강조했다.

반면 매매시장이 약세를 보일 것이라는 우려도 있었다.

양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “급매물 중심의 실수요만 움직여서는 어렵다”며 “매매를 이끌 호재가 없고 생애최초 구입자 취득세 및 양도세 5년간 면제 등이 종료돼 약보합이거나 하락세를 보일 것”이라는 의견을 내놨다.

◆ 전세시장 여전히 불안, 정책 신뢰도 높여야

아파트 전세시장은 올해도 지속적인 강세를 보일 것이라는 관측이 대세였다.

이남수 팀장은 “저금리에 따른 전세의 월세화가 빠르게 진행돼 전세물건의 품귀현상은 가속화되고 있다”며 “재건축 이주 수요 증가, 입주물량 부족 등으로 강세가 이어질 것”이라고 말했다.

김현아 실장은 “전셋값은 3% 가량의 상승세를 나타낼 것”이라며 “소형은 매매전환 가능성이 있지만 중대형은 여전히 전세 선호도가 높다”며 오히려 전세 수요가 중대형까지 확산될 것으로 예측했다.

양지영 팀장은 올해 전셋값이 3~5% 오를 것으로 내다봤다. 그는 “입주물량이 늘어나기는 하지만 시세 상승에 대한 기대치도 없고 강남권 재건축 이주 수요가 1만5000여가구에 달해 전세난을 가중시킬 것”이라고 우려했다.

4·1, 8·28대책 등 매매시장 활성화 및 전세난 해소를 위한 박근혜 정부의 부동산 정책은 적절했다는 평가를 받았다.

김찬호 연구위원은 “시장 정상화를 위한 다양한 노력이 이뤄졌으며 정책효과도 서서히 나타나고 있다”며 “목돈안드는 전세, 행복주택 등 일부 미숙한 대책이 있지만 정책방향과 내용 전반은 합격점”이라고 분석했다.

추가로 필요한 대책의 경우 다주택자 양도세 중과제 폐지, 분양가 상한제 탄력 적용 등 국회에 계류된 규제완화 법안 처리가 1순위로 꼽혔다.

이남수 팀장은 “올해 부동산 시장은 규제완화의 폭에 달려있다고 해도 과언이 아니다”라며 “자산가의 시장 진입을 위해 다주택자 양도세 중과 폐지, 양도세 감면 연장 등이 우선 적용돼야 한다”고 주장했다.

김현아 실장은 “공공임대나 민간임대의 중장기 로드맵 수립과 청약 등 주택가격 상승기에 만들어진 주요 제도의 수정도 필요하다”고 제안했다.

◆ “분양 입지·가격경쟁력 필수, 수익형 노려라”

분양시장은 지난해 인기를 끌었던 곳의 강세가 예상됐다. 김영곤 교수는 “지난해 좋은 성적을 거둔 단지는 지역 산업 발전이나 공급 가뭄 지역, 저렴한 분양가 등 이유가 분명하다”며 “올해도 같은 현상이 나타날 것”이라고 봤다.

김규정 연구위원도 “입지·분양가·공급감소 등을 갖춘 곳에 청약통장이 몰릴 것”이라며 “강남권 재건축, 위례신도시, 동탄2신도시, 세종시, 대구 등 후속 분양 예정지를 눈여겨볼만하다”고 조언했다. 이남수 팀장은 “개발호재가 있는 위례신도시, 서울 강남 재건축, 세종시와 혁신도시만이 활성화될 것”이라고 내다봤다.

부동산 상품으로는 수익형 부동산이 유망하다는 의견이 우세했다. 단 공급 과잉 문제도 나타나는 만큼 지역과 상품에 따라 신중하고 선별된 투자가 이뤄져야 한다는 유의사항이 더해졌다.

김영곤 교수는 “앞으로 상당 기간은 경제위험이 해소되지 않을 것으로 보여 은행 이자율보다 약간 높은 임대수익이 안정적으로 발생할 수 있는 곳을 고려해야 한다”며 “수출산업 배경이 되는 지역의 소형 주거용 부동산이나 상가가 적당할 것”이라고 제시했다.

양지영 팀장은 “강남권 중소형 빌딩은 땅값 상승에 따른 시세차익과 함께 높은 임대 수익률을 기대할 수 있어 유망할 것”이라며 “스마트워크센터 등의 소호 임대사업도 노려볼만하다”고 말했다.