강남의 은마 아파트 [아주경제 DB]

아주경제 권경렬 기자= 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)의 월세 실질 부담액이 전세보다 70% 가량 높은 것으로 나타났다. 실질 부담액이란 세입자가 전세 또는 월세 계약으로 치르는 실질적인 비용으로 보증금과 매월 나가는 월세 및 보증금의 은행 정기예금 이자소득까지 고려한 금액이다.

4일 이충언 한림대학교 교수(경제학) 연구팀이 한국경제연구학회의 학술지 최근호에 개재한 '실거래 자료를 이용한 월세시장의 효율성 평가' 보고서에 따르면 강남 3구의 3.3㎡당 전세 비용은 454만원, 월세 비용은 773만원으로 나타났다. 같은 아파트라도 월세 세입자가 전세 세입자보다 약 319만원의 비용을 더 치르는 셈이다.

보증부 월세 계약은 보증금과 매월 내는 월세의 상관관계가 100대 0.522로 계산됐다. 월세 보증금을 1억원 더 내면 매월 내는 월세금은 52만2000원 줄어든다는 뜻이다.

이 교수는 "저금리 기조에서 세입자의 실질 부담액은 월세보다 전세가 더 적다"며 "최근 추세처럼 전세에서 월세로 전환이 늘어나면 세입자의 부담은 많이 늘어날 것"이라고 설명했다.

집값 하락과 전셋값 상승이 겹쳐 전세 보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세' 위험도 커졌다.

한국은행이 국민·신한·우리·하나 등 4대 시중은행에서 전세를 끼고 주택담보대출을 받은 서울·수도권 4만7000가구를 분석한 결과 평균 실질 주택담보대출비율(LTV)는 지난해 6월 말 71%였다. 실질 LTV란 전세보증금을 대출금에 더해 계산한 LTV를 말한다.

한은 관계자는 "최근 1년 새 전세금 상승률과 집값 하락률을 고려하면 실질 LTV는 훨씬 높아졌을 것"이라며 "실질 LTV 상승으로 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매에 넘어가면 보증금을 떼이는 후순위 세입자가 많은 것으로 안다"고 말했다.

또 KB부동산에 따르면 지난 1년간 서울·수도권 전셋값 상승률(3.1%)과 집값 하락률(-3.0%)을 고려하면 평균 실질 LTV는 올해 6월 말 현재 약 75%로 추정된다.

이는 대법원 통계에 나오는 수도권의 올해 1~8월 경매 매각가율(서울 72.3%, 경기 65.7%, 인천 66.4%)을 웃돌아 경매로 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 셈이다.

김완중 하나금융경영연구소 연구위원은 "강남 3구에 많은 9억원 초과 주택은 대출금이 소득의 6배를 초과하는 '과다차입자'가 절반에 육박한다"며 "이들이 원리금을 갚으려면 전세금을 올리거나 월세로 전환하려는 수요가 늘 것"이라고 말했다.